建物の移転に係る補償費の算定が適切でなかったもの［2県］（292）（293）

この交付金事業は、六ツ門8番街地区市街地再開発組合が、市街地再開発事業の一環として、六ツ門8番街地区第一種市街地再開発事業を行う上で支障となる店舗等（鉄筋コンクリート造り）の所有者に対し、その移転に要する建物移転料、工作物移転料等の費用（以下「移転補償費」という。）として、588,544,200円（交付対象事業費585,350,000円、交付金交付額234,140,000円）の補償を福岡県及び久留米市を通じて交付された社会資本整備総合交付金により行ったものである。

同組合は、移転補償費の算定を「国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準」（平成13年国土交通省訓令第76号）等に準じて同組合が定めた「六ツ門8番街地区第一種市街地再開発事業評価・損失補償基準」（平成25年1月策定。以下「補償基準」という。）等に基づいて行うこととしている。

補償基準等によれば、建物の移転補償費は、建物、工作物等に区分して、それぞれ算定することとされている。そして、建物のうち建築設備は、建物と一体として施工され、建物の構造及び効用と密接不可分な関係にあり、分離することが困難なものであるとされており、その再調達価格を含む建物の推定再建築費に当該建物の耐用年数等から定まる再築補償率を乗ずるなどして建物移転料を算定することとされている。一方、工作物は、建物から分離することが可能な機械設備等であるとされており、移転しても従前の機能を確保することが可能な工作物については運搬費等の再利用に要する費用を算定して、また、移転することが不可能な工作物についてはその再調達価格に当該工作物の耐用年数等から定まる再築補償率を乗ずるなどして、それぞれ工作物移転料を算定することとされている。

同組合は、店舗等で使用されている機械設備について、店舗等と一体の設備であるとして、工作物ではなく建築設備に該当するとし、その再調達価格を含む店舗等の推定再建築費に当該店舗等の再築補償率を乗ずるなどして建物移転料を算定するなどしていた。

しかし、本件機械設備は、店舗等と一体として施工されておらず、店舗等の構造及び効用と密接不可分な関係になく、店舗等から分離させることが可能であることから、建築設備ではなく工作物に該当するものであった。このため、移転しても従前の機能を確保することが可能な機械設備については再利用に要する費用を算定して、また、移転することが不可能な機械設備についてはその再調達価格に当該機械設備の再築補償率を乗ずるなどして、それぞれ工作物移転料を算定するなどすべきであった。

したがって、本件機械設備を建築設備ではなく工作物とするなどして適正な移転補償費を算定すると、他の項目において積算過小となっていた費用を考慮しても447,253,000円となり、本件移転補償費の交付対象事業費585,350,000円はこれに比べて138,097,000円過大となっており、これに係る交付金相当額55,238,800円が不当と認められる。

このような事態が生じていたのは、同組合において、移転補償費の算定に当たり、補償基準等における建築設備及び工作物の取扱いなどについての理解が十分でなかったこと、福岡県及び久留米市において、本件交付金事業の審査及び同組合に対する指導が十分でなかったことなどによると認められる。

この交付金事業は、宜野湾市が、市道真栄原9号道路改良事業の一環として、道路を拡幅する上で支障となる住宅（鉄筋コンクリート造り2階建て）及び店舗兼事務所（同）の所有者に対し、その移転に要する建物移転料、工作物移転料等の費用（以下「移転補償費」という。）として、121,700,500円（交付対象事業費121,691,300円、交付金交付額97,353,040円）を補償したものである。

同市は、公共事業の施行に伴う損失補償を「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（昭和37年閣議決定）等に準じて制定された「損失補償算定標準書」（平成24年度版。沖縄地区用地対策連絡会発刊。以下「標準書」という。）等に基づき行うこととしている。

標準書等によれば、移転補償費のうち建物移転料は、従前の建物と同種同等の建物を建築する場合、従前の建物の推定再建築費に建物の耐用年数等から定まる再築補償率を乗ずるなどして算定することとされており、推定再建築費は、直接工事費、共通仮設費、建物等諸経費（以下、共通仮設費及び建物等諸経費を合わせて「諸経費」という。）等とするとされている。そして、道路改良事業等に伴い同一所有者が同一敷地内に所有するなどしている複数の建物を一括して補償するなどの場合には、建物ごとに算定した推定再建築費のうちの直接工事費の合計額に対応した共通仮設費率を適用して共通仮設費を算定するとともに、建物ごとに算定した直接工事費に共通仮設費等を加えた純工事費の合計額に対応した建物等諸経費率を適用して建物等諸経費を算定することとされている。

しかし、同市は、本件住宅及び店舗兼事務所の諸経費の算定に当たり、誤って、両建物の直接工事費の合計額ではなく、建物ごとの直接工事費に対応した共通仮設費率をそれぞれ適用するとともに、両建物の純工事費の合計額ではなく、建物ごとの純工事費に対応した建物等諸経費率をそれぞれ適用していた。

したがって、本件住宅及び店舗兼事務所の直接工事費等の合計額に対応した共通仮設費率等により諸経費を算定するなどして適正な移転補償費を算定すると119,980,362円となり、本件移転補償費の交付対象事業費121,691,300円はこれに比べて1,710,938円過大となっており、これに係る交付金相当額1,368,751円が不当と認められる。

このような事態が生じていたのは、同市において、移転補償費の算定に当たり、標準書等における建物移転料に係る諸経費の算定方法についての理解が十分でなかったことなどによると認められる。