第6　独立行政法人都市再生機構の千葉ニュータウン事業における補償契約等について

独立行政法人都市再生機構（注1）（以下「機構」という。）は、独立行政法人都市再生機構法（平成15年法律第100号）に基づき、都市基盤整備公団及び地域振興整備公団が行っていた、住宅市街地その他の市街地の整備改善を図ることなどを目的とする宅地の造成、造成した宅地の管理及び譲渡等の業務（以下「ニュータウン事業」という。）を承継し、実施している。

ニュータウン事業は、土地区画整理事業、新住宅市街地開発法（昭和38年法律第134号）に基づく新住宅市街地開発事業（注2）（以下「新住事業」という。）等の整備手法により実施されてきたが、平成22年及び25年の閣議決定により、機構が実施するニュータウン事業について、25年度までに工事を完了することや、同年度までに完了しなかった工事を早期に完了させるとともに30年度までの土地の供給・処分完了に向けた取組を促進することとされた。

上記の閣議決定を踏まえて、機構は、第3期中期計画（26年4月1日から31年3月31日まで）において、ニュータウン事業について、26年度以降に残った工事を早期に完了させるとともに、残る土地約1,800haの中期目標期間中の供給・処分完了に向けた取組を促進することとしており、28年3月末時点で、工事が完了した地区は272地区40,041ha、事業中の地区は9地区1,505ha、計281地区41,546haとなっている。また、ニュータウン事業のうち、新住事業により実施された9地区5,023haは、全て工事が完了した地区となっており、このうち、千葉県船橋市、印西市及び白井市に所在する千葉ニュータウン地区等6地区4,557haにおいては、宅地の販売等が行われている状況である（以下、千葉ニュータウン地区で実施された新住事業を「千葉ニュータウン事業」という。）。

（注1）

独立行政法人都市再生機構　　昭和30年7月日本住宅公団設立、50年9月宅地開発公団設立、56年10月日本住宅公団及び宅地開発公団を統合し、住宅・都市整備公団設立、平成11年10月住宅・都市整備公団を廃止し、都市基盤整備公団設立、16年7月都市基盤整備公団及び地域振興整備公団の地方都市開発整備部門を統合し、独立行政法人都市再生機構設立

（注2）

新住宅市街地開発事業　　都市計画法（昭和43年法律第100号）及び新住宅市街地開発法で定めるところに従って行われる宅地の造成、造成された宅地の処分及び宅地と合わせて整備されるべき公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業

千葉ニュータウン事業は、事業期間を昭和44年5月から平成26年3月末までとして、千葉県及び機構（昭和53年3月宅地開発公団として事業参画）の共同施行により実施されており、計画上の工事完了公告面積1,930ha、宅地販売面積1,226ha、人口143,300人及び事業費1兆1902億円に対する平成26年3月末時点での実績は、工事完了公告面積1,930ha（計画に対する割合100％）、宅地販売面積941ha（同77％）、人口93,533人（同65％）及び支出額累計1兆0403億円（同87％）となっている。

また、共同施行者である千葉県及び機構の業務分担は、昭和53年1月20日に締結された「千葉ニュータウン事業の施行に関する協定」に基づき、計画の立案、用地の取得及び地元対策を同県が、宅地の造成、公共公益施設の整備及び造成施設等の処分を機構が分担することと定められている。

そして、同県は、「千葉県造成土地整理事業、土地造成整備事業及び工業用水道事業の設置等に関する条例」（昭和49年条例第3号）等に基づき、地方公営企業としての千葉県企業庁（平成28年4月1日以降は千葉県企業土地管理局。以下「企業庁」という。）に、千葉ニュータウン地区における業務を執行させることとしている。

千葉ニュータウン地区において、千葉県印西市を起点、白井市を終点とする全長約11kmの県道千葉ニュータウン北環状線（以下「北環状線」という。）は、千葉ニュータウンの骨格を形成し、ニュータウン内外の交通の円滑化を図り宅地供給の推進に資する目的で整備を進めることとされた都市計画道路である。

前記宅地開発公団の千葉ニュータウン事業への参画に伴い、千葉ニュータウン事業の関連街路の整備をより円滑に推進するなどのために、機構は、宅地開発公団法（昭和50年法律第45号。56年5月廃止）等に基づき、道路管理者である千葉県に代わって北環状線の工事を行う施行者として、昭和53年7月に建設大臣（平成13年1月6日以降は国土交通大臣）から都市計画事業の承認を受けている。

そして、宅地開発公団法等に基づき、機構が管理者に代わって施設の整備に係る工事を施行する場合には、当該工事は機構の名義で施行され、その施行に係る国の補助金は機構に交付されるとともに、「補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律」（昭和30年法律第179号）の適用については機構が補助事業者等とみなされるとなっている。

また、北環状線の整備は、国土交通省の補助制度である住宅市街地基盤整備事業（注3）の対象事業となることから、上記のとおり、機構が補助事業者等として整備に係る工事を行い、工事が完了（事業実施期間26年3月末まで）した時には、完成した施設及びその用地を千葉県に引き継ぐこととなっていた。しかし、図1のとおり、北環状線の一部の区間（白井市清戸地区から同市神々廻（ししば）地区まで延長約1km。以下「北環状線一部区間」という。）において、機構による道路整備に係る工事等が円滑に進まず、北環状線の事業実施期間である26年3月末までの整備完了が困難となったことなどから、北環状線に係る施設及び用地を同県が引き継いだ上で、独立行政法人都市再生機構法附則第12条第1項第2号及び道路法（昭和27年法律第180号）第24条の規定並びに26年7月31日に締結された「西辺田大木戸根線（北環状線）の道路整備に関する協定書」に基づき、道路管理者である同県の承認及び委託を受けて機構が引き続き北環状線一部区間の工事を行うこととなっている。

①　機構は、道路の整備に当たり、A社が所有する物件の移転について、23年9月頃に協議を開始した。

②　機構は、A社と移転補償に関する協議を進める中、道路工事の早期着工のために、道路予定地に存する物件の移転について先行して補償することとし、24年5月17日に、道路予定地上に存する物件に対する移転補償契約（契約金額1688万余円。以下「道路地物件移転補償契約」という。）をA社と締結した。

③　機構は、道路の整備によりA社の使用していた土地が分割され、かつ面積が大幅に減少することとなり、従前どおりの使用が不可能となることから、A社が使用していた土地のうち道路予定地以外の土地（以下「残地」という。）に存する物件について、残地内において従前と同等の機能を確保するために、残地に存するA社が所有する物件の移転等に要する費用を補償することとし、25年8月6日に、残地内に存する物件に対する移転補償契約（契約金額2億2041万余円。以下「残地物件移転補償契約」という。）をA社と締結した。

④　機構は、道路工事に起因して、A社が所有する一部の建物に損傷が生じたため、27年（機構によれば3月から7月までの間）に、損傷修復費等を補償する契約（契約金額5185万余円。以下「損失補償契約」という。）をA社と締結した。

⑤　機構は、公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（昭和37年閣議決定）を始めとする各種基準等（以下「要綱等」という。）に基づき補償費を算定した。

(ア)　道路地物件移転補償契約の概要

(イ)　県有地に係る企業庁の対応

(ウ)　機構の対応

機構と企業庁との協議等についてみたところ、A社のいわゆる不法占有に対する前記の法律相談の結果の一部について情報は共有されていたものの、機構と企業庁との間で改めて法的対応に関する協議は行われておらず、機構は、23年9月以降、A社との交渉に携わっていた。

しかし、今回の事態を踏まえると、機構において、今後、法的対応が迫られる事態が生じた場合に備えて、①法的検討が必要となるケース、②法的検討を開始する時期や法的相談等の手段、③法的相談等の結果を検討する機構内部の組織の構築、④関係機関との協議の必要性等の判断基準、これら①から④までを内容とする法的検討の諸手順等を記載した規程類を作成して、今後、そのような事態が生じた場合に、適切かつ速やかに法的検討に入ることができる態勢を十分整備する必要があると認められる。

A社は、残地及び道路予定地を事務所、資材置場等として一体的に使用していたが、北環状線の整備によりA社の使用していた土地が分割され、かつ、面積が大幅に減少することとなり、従前どおりの使用が不可能となることから、機構は、残地内において従前と同等の機能を確保するために、残地に存するA社が所有する物件の移転等に要する補償費を要綱等に基づき算定し、25年8月6日に、次の条件による残地物件移転補償契約を契約金額2億2041万余円（国庫補助金相当額1億1020万余円）で、A社と締結した。

• (ア)　道路予定地に近い物件（当初（25年8月6日時点）は道路際から15m以内にある物件。その後（26年2月20日時点）、10m以内にある物件に変更。以下「道路予定地近接物件」という。）が存する土地は、道路建設工事の作業ヤードとして必要になるため、残地に存する物件のうち、道路予定地近接物件について、工事に支障が生じないよう期日を定めて撤去すること
• (イ)　道路予定地近接物件以外の物件が存する土地は、道路建設工事の作業ヤードとして必要にならないため、同物件を撤去する必要はないこと
• (ウ)　道路予定地近接物件だけでなく、(イ)の物件も含めた残地に存する全ての物件を対象として、従前と同等の機能を確保するために、同じ残地内への移転・再配置に要する費用を補償すること

そして、機構は、残地物件移転補償契約を締結した25年8月6日に、A社との間で「確認書」を締結して、道路予定地近接物件にそれぞれ撤去期日を定めた。

(ア)　補償費の算定及び再算定に係る契約

(イ)　機構の会計事務の概要

(ウ)　再算定業務に係る会計経理

損失補償契約の概要は、次のとおりである。

(ア)　機構によれば、「確認書」締結時点（25年8月6日時点）においては、工事に支障が生じないよう道路際から15m以内にある物件について撤去期日を定めていたが、その後、次の事情により、A社から期限どおりの移転工事が困難なため、工事に支障がない範囲で対象物件及び期限の変更ができないかとの申出があった。

(イ)　25年9月24日に機構と共同企業体との間で締結された道路関連工事契約に基づき機構は、25年12月に、道路予定地における支障物を撤去するなどの工事を開始したが、存置建物の基礎部に剥離等の損傷が生じていることを確認したことから、26年12月に工事を中止した。

処理要領によれば、工事の施行による地盤変動により建物等に損害等が生ずるおそれがあるときは工事の着手に先立ち、又は工事の施行中に起業地及びその周辺地域において必要と認められるものについて調査（以下「事前調査」という。）を行うこととされている。しかし、機構は、存置建物が道路工事中も撤去されることなく存置されることになったにもかかわらず、処理要領に基づく事前調査を行っていなかった。

機構によれば、23年9月に行った間瀬コンサルによる建物等の物件調査を事前調査に代わるものとしているが、その後、26年3月に存置建物の一部切取り工事を行っていることなどから、23年9月に行った同物件調査を、26年3月の一部切取り工事の完了後に行うべきであった事前調査と同等の条件下で行われたものとみなすことはできず、機構は、前記の損傷が道路工事の影響により生じたものであるかなどの因果関係を客観的に検証できるよう、処理要領に基づく事前調査を適切に行う必要があったと認められる。