国が補助した土地区画整理事業の施行に伴って整備された宅地の利用の現状について

---

国が補助した土地区画整理事業の施行に伴って整備された宅地の利用の現状について

　市町村又は土地区画整理組合等が建設省の補助を受けて施行している上記１６３土地区画整理事業のうち、事業の施行に伴って整備された宅地（土地区画整理事業においては、施行地区内の道路、公園等の公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地を「宅地」という。）合計５，４１８ｈａの利用状況を調査したところ、昭和５８年３月末現在で、住宅、店舗用地等市街地における宅地の通常の用途に利用されていない宅地（以下「未利用宅地」という。）が１，６６２ｈａ見受けられた。そして、これら１６３事業のうちには、未利用宅地が宅地面積の２分の１を超えているものが３６事業あり、これら事業においては整備された宅地合計１，０９７ｈａのうち未利用宅地が合計６８２ｈａとなっていた。
　そして、上記の未利用宅地について土地所有者の意向を調査してみると、営農意思が強いもの、宅地を他に譲渡する意思がないものなどが大部分を占めている状況である。

（説明）

　建設省では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉に寄与することを目的として実施される都市計画事業の一環として、土地区画整理法（昭和２９年法律第１１９号）の規定に基づき都市計画区域内の土地について土地区画整理事業を推進している。この土地区画整理事業は、施行地区について、道路、公園等公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るための土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更を行うもので、土地については、区画形質の変更に伴って施行地区内の土地所有者に原則として従前の所有面積より小さい面積（利用価値は増進している。）が従前地と照応して配置され（これを「換地」という。）、従前地面積と換地面積との開差分が事業の費用に充てるため売却される土地（これを「保留地」という。）と公共施設用地になるものであるが、国は、この土地区画整理事業を施行する地方公共団体又は土地区画整理組合等に対し、事業に要する費用の一部に充てるため、施行地区内の都市計画道路を用地買収方式によって整備することとして計算された額を限度として道路、公園等の工事費等について道路整備特別会計（揮発油税、石油ガス税等が財源とされている。）から補助しており、その額は、４８年度から５７年度までの間に補助したものについてみると、住宅・都市整備公団及び地域振興整備公団に対する分を除いても、補助対象事業費は１兆３０６８億４２５３万余円、これに対する国庫補助金交付額は８６９８億６１３４万円の多額に上っている。

　しかして、北海道ほか23都府県（注１） において、会計実地検査の際、４８年度以降５４年度までの間に土地区画整理事業が完了し、又は事業の完了には至っていないが道路建設工事等の工事がすべて完了している１６３事業（土地区画整理事業費合計２９０８億６５７２万余円、補助対象事業費は合計１６６５億２３５５万余円、国庫補助金交付額は合計１０８７億６５７４万余円）について、事業の施行に伴って整備された宅地の利用状況を調査したところ、次のような状態となっていた。

　すなわち、上記１６３事業の施行に伴って整備された宅地は合計５，４１８ｈａ（うち保留地３７６ｈａ）であるが、５８年３月末現在で、〔1〕 農耕地となっているものが１，０２０ｈａ〔2〕 空地となっているものが４２１ｈａあるなど１，６６２ｈａが未利用宅地となっており、上記保留地のうちにも、その処分後空地のままとなっているなど未利用宅地となっているものが７１ｈａある状況であった。

　とりわけ、上記１６３事業のうち、未利用宅地が宅地面積の２分の１を超えているものが岩手県ほか１５府県内（注２） で３６事業（土地区画整理事業費合計４５２億９７２４万余円、補助対象事業費は合計１９３億５４１０万円、国庫補助金交付額は合計１２１億９０２０万円）見受けられ、これらの事業の施行に伴って整備された宅地合計１，０９７ｈａ（うち保留地９６ｈａ）についてみると、〔1〕 農耕地となっているものが４９３ｈａ〔2〕 空地となっているものが１３２ｈａあるなど６８２ｈａ（宅地面積の６２．２％）が未利用宅地となっている状況であり、上記保留地のうちにも未利用宅地が２６ｈａ見受けられた。また、これら３６事業は工事完了後３年経過のものが７事業、４年経過のものが９事業、５年経過のものが３事業、６年経過のものが８事業、７年経過のものが６事業、１０年経過のものが３事業となっているが、整備済み宅地面積に対する未利用宅地の比率がいずれも６０％前後となっていて、年月の経過による未利用宅地の減少傾向は余り見られない状況である。そして、これらの未利用宅地について土地所有者の意向を調査したところ、（ア）営農意思が強いもの１９６ｈａ、（イ）宅地を他に譲渡する意思がないもの１５７ｈａ、（ウ）建物の建設時機を見計らっていて相当な期間を経過しているもの ９７ｈａ、（エ）土地の値上りを待っていて相当な期間を経過しているもの６４ｈａなどとなっていた。

　本件、土地区画整理事業について、建設省においては、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更の完了によって事業の目的は達成しているとしており、また、本事業によって、道路、公園等の公共施設用地の取得が円滑に行われる利点があるうえ、既成密集市街地で施行される場合には密集市街地の整正改良、市街化未熟成地域について施行される場合には将来における無秩序な開発の抑止という効用も大であることは過去における多数の施行例によって認められているところである。しかして、事業施行に伴って整備された宅地の利用については、一般の土地と同様に宅地所有者等の意向に左右されているものであるが、建設省においても、近年に至って、５５年には、宅地需給の逼迫緩和のため土地区画整理事業の活用を図り、事業施行地区内の宅地の有効な利用の推進に努めるため、保留地又は保留地予定地の処分に当たっては、土地購入者に対し建築計画の提示を求め或いは住宅を供給する公共的な機関に対して優先的に処分するなどの方策の推進を図り、５７年には、土地区画整理事業施行地区内の土地所有者等に当面営農等の継続を希望する者が少なくないという現実に対応して、営農等の継続を希望する者の換地を地区内の一団地にまとめたり、大区画のものとしたりする（これらに係る換地の面積は地区面積のおおむね３０％を超えないこととされている。）とともに、これらの営農希望土地に関しては公共施設等の工事を事業末期に行うこととする手法を採り入れた土地区画整理事業の施行を推進するなどの対策を講じている。

　しかしながら、土地区画整理事業そのものの目的は達せられたとしても、前段において記述したとおり、事業の施行に伴って整備された宅地のうちに未利用宅地が相当部分を占めており、しかも営農意思の強い者の所有する農耕地や宅地を放出する意思のない者の所有地が多い地区が少なからず存在している現況と、現下の宅地需給の状況とにかんがみ、事業施行後の宅地の利用についてなお種々の方策により一層の促進が図られることが望まれる。