借家人に対する補債額の算定方法を適切なものに改善させたもの

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借家人に対する補債額の算定方法を適切なものに改善させたもの

　上記の各補償において、借家人に対する一時金及び家賃差額に係る補償額の算定方法が適切でなかったため、補償額が約５８００万円過大になっていた。
　このように補償額が過大になっているのは、補償額の算定方法が、補償対象物件の所在地域における一時金の取引慣行や家賃の実態に即したものとなっていないことによるもので、取引慣行等に即した補償額の算定を行う要があると認められた。

　上記に関し当局に指摘したところ、改善の処置が執られた。

（説明）
　阪神高速道路公団（以下「公団」という。）では、高速道路等の建設に伴う立退補償を毎年多数実施しているが、このうち、前記各部が昭和５７年度から５９年度までの間に契約し、支払っている借家人に対する立退補償９０件（補償対象１０４物件、総額２億６５７４万余円）について検査したところ、次のとおり、立退きによって新たに建物を賃借するに当たり、契約締結時に支払う一時金の費用（以下「一時金」という。）及び従前の建物と新たに賃借する建物との家賃の差額（以下「家賃差額」という。）に係る補償額の算定方法が適切でないと認められる点が見受けられた。

　すなわち、上記の各補償は、高速道路等の建設に伴い支障となる住宅、店舗・事務所、工場・倉庫の借家人に対し、「阪神高速道路公団の事業用地の取得に伴う損失補償規程」（昭和３８年規程第１号）第２４条の規定に基づき定められた「阪神高速道路公団の事業用地の取得に伴う損失補償規程の実施要領」（昭和３８年理事長決裁。以下「実施要領」という。）及び実施要領の運用についての本社から各建設部等への指示に従って、一時金については、土地及び建物価格に一定率を乗ずる算定方法により計１４９，７９３，１９７円と算定し、また、家賃差額については、土地及び建物価格に一定率を乗じて求めた月額家賃と現在家賃との差額に基づき算定する方法により計５９，５８２，４２４円と算定し、その他の経費として算定した計５６，３７７，６００円とを合わせて、契約額を合計２６５，７４６，１００円として補償したものである。

　しかしながら、近年、賃貸取引の増大や不動産仲介市場の充実によって、上記の各補償対象物件が所在する地域において、一時金の取引慣行の把握や賃貸事例の収集が可能になってきており、

ア　一時金の場合、前記の実施要領及びその運用についての本社指示に基づき算定された補償額を月数に換算したものと取引慣行に基づく補償額の月数とを比較したところ、例えば、公団が補償した２１件（２３物件）が所在する大阪市南部地域においては、店舗・事務所（８物件）について公団算定の平均３３箇月に対し取引慣行が２１箇月程度、住宅（６物件）について平均２６箇月に対し１３箇月程度、工場・倉庫（９物件）について平均２１箇月に対し９箇月程度となっているなど、上記９０件の補償すべてについて公団算定の一時金は当該地域における取引慣行に比べて著しく高額になっていて、約８８００万円過大になっていると認められた。

イ　家賃差額の場合、補償額の算定の基となった公団算定の家賃と賃貸事例から比較算定して求めた家賃とを比較すると、相当の開差を生じており、その結果、公団算定の家賃差額は、賃貸事例を基とした家賃差額に比べて上記９０件の補償のうち１４件が高額、残り７６件が低額になっていて、総額では約３０００万円過小になっていると認められた。

　したがって、本件各補償について、当該地域の取引慣行に即した一時金の月数や賃貸事例を比較算定して求めた家賃を基にして一時金及び家賃差額の補償額を計算したとすれば、本件借家人に係る立退補償額は約５８００万円低減できたと認められた。

　上記についての本院の指摘に基づき、阪神高速道路公団では、一時金の取引慣行及び家賃の実態について調査を行い、６０年１１月に実施要領の運用に関する通達を定め、借家人に対する一時金及び家賃差額に係る補償額の算定方法を取引慣行等に即した適切なものとする処置を講じた。