物納不動産の管理及び処分について

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第３　物納不動産の管理及び処分について

１　制度の概要

（物納された財産）

　国税は、金銭で納付することが原則であるが、相続税法（昭和２５年法律第７３号）により、金銭納付に代え金銭以外の財産をもって納付すること（以下「物納」という。）が認められている。
　物納に充てられる財産は、主として不動産、社債、株式であり、税務署等に物納された後、財務局、財務支局、沖縄総合事務局、財務事務所等（以下「財務局等」という。）がこれを引き受け、一元的に管理及び処分を行うこととなっている。
　財務局等は、引き受けた財産のうち不動産（以下「物納不動産」という。）の処分に当たり、借地権等の権利の目的となっていない不動産（以下「未利用財産」という。）については、まず、公用、公共用の利用を優先することとし、この利用が見込まれないものは、財政収入の確保を図るなどのために早期に処分することとしている。また、借地権等の権利の目的となっている不動産（以下「権利付財産」という。）については、権利者に対し処分の促進を図ることとしている。
　そして、処分するまでの間は、暫定的な利用及び貸付けの継続を行うなど適切な管理に努めるものとされている。

（物納不動産の処分）

　未利用財産の処分に当たっては、前記のように、公用、公共用の利用を優先するため、取得要望のある地方公共団体等に対して随意契約による処分等を行っている。この利用が見込まれないものについては、原則として一般競争入札による処分を行っている。未利用財産は小規模なものが多いことから、平成６年６月からは、３００m² 以下の土地又は延べ面積２００m² 以下の建物について、あらかじめ価格を公示して買受希望者を募集し、希望者が多数の場合には抽選で契約者を決定して売却する制度（以下「価格公示売却」という。）を創設するなどして早期処分を図っている。
　また、権利付財産の処分に当たっては、賃貸借契約の締結時又は３年ごとの貸付料改定時などに権利者に対して買受勧奨を行うなどして、随意契約による処分を図っている。

２　検査の着眼点及び対象

　バブル経済の破綻により、地価が下落し、経済環境が悪化し、金銭納付が困難な納税者が増えたことから、４年度以降、財務局等における物納不動産の引受件数が増加している。そして、この物納不動産は、金銭納付に代えて納付されたものであることから、適切な管理に努めるとともに速やかな処分を図るべきものとされている。
　そこで、財務局等が４年度から１０年度までに引き受けた物納不動産を対象とし、取扱件数等が多い関東財務局ほか２財務局（注１） 並びに横浜財務事務所ほか５財務事務所（注２） 及び立川出張所（以下「関東財務局等」という。）において、物納不動産の管理及び処分が適切に行われているかに着眼して検査した。

３　検査の状況

　関東財務局等において、４年度から１０年度までに引き受けた物納不動産を検査したところ、引き受けた件数は２８，０３１件、その価格の合計額は３兆２８５９億余円にも上り、これらのうち１０年度末現在において保有しているものは２１，４４０件、台帳価格１兆９０００億余円となっていた。

（１）　未利用財産について

ア　未利用財産の引受け及び処分状況

　関東財務局等が税務署等から引き受けた未利用財産の件数及び台帳価格は、表１のとおり、４年度２２５件、６９０億余円であったものが、５年度以降高水準となり、件数では７年度の３，２９１件、台帳価格では６年度の６３９３億余円を最高に、その後も高水準に推移している。そして、１０年度の引受件数１，４３４件、台帳価格１９９２億余円は、４年度に比べ件数では約６倍、台帳価格では約２倍となっている。
　一方、未利用財産の処分については、一般競争入札によるほか、６年度から価格公示売却により処分を行っている。そして、７年度からは、引受時には３００m² を超えていた土地を３００m² 以下に分割して価格公示売却による処分等を行い、その結果、処分実績は、表１のとおり、８年度には１，６６６件、台帳価格２１３０億余円と最高となった。処分に当たっては市場調査を行うなどして需要の多いものを優先的に処分の対象としてきたが、処分が進むにつれてこのような物件が減少したことなどから、９年度以降は低下し、１０年度では９９３件、台帳価格１０３４億余円となっている。
　このようなことから、引受けと処分の件数についてみると、６年度には両者の開差は２，９４１件と大きくなっていたが、９年度には１１９件となった。しかし、前記のように需要の多いものが減少したことなどから１０年度には４４１件と開差は拡大している。
　そして、各年度において処分件数が引受件数を下回っている状況である。
　このような状況が今後も継続すると、未利用財産は年々累増することが見込まれる。

表１　未利用財産の引受け及び処分状況表

　関東財務局等が１０年度末現在保有している未利用財産は９，５３９件（土地９，３４５件、建物１９４件）、面積７，９３９千m² （土地７，８８５千m² 、建物５４千m² ）、台帳価格１兆４４８７億余円（土地１兆４３６０億余円、建物１２６億余円）である。これらの未利用財産について、価格公示売却が本格的に実施された７年度以降１０年度までの年度平均の処分件数１，３８０件を基に、今後の処分に要する年数を算出したとすると約６年となり、今後の処分には多くの年数を要すると認められる。

イ　未利用財産の保有状況
　１０年度末現在保有している未利用財産（このうち、地方公共団体等に処分することとしているものが２６４件、面積３５５千m² 、台帳価格８６５億余円ある。）の中には、一部において、次のように処分が相当困難であるなどと認められるものが見受けられた。

（ア）　利用に対し、法の規制を受ける地域内にあるもの

〔1〕 　都市計画法（昭和４３年法律第１００号）に基づく都市計画区域のうち、市街化を抑制すべき市街化調整区域に所在するもの

〔2〕 　都市計画法に基づく用途地域で、工業の利便を増進するための工業専用地域内に所在し、住宅、一般店舗等の建築が制限されるもの

（イ）　建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）において無道路地となっていることから、建物敷地としての処分が困難なもの

（ウ）　現況が山林で、当分処分が見込めないもの

（エ）　土地区画整理法（昭和２９年法律第１１９号）による土地区画整理事業の施行地区内にあるため、将来において清算金の債権・債務が発生するおそれがあるなどとして、換地処分が行われるまでは原則として売払処分をしないとしていることから、処分可能時まで相当長期になると認められるもの

（２）　権利付財産について

ア　権利付財産の引受け及び処分状況

　関東財務局等が税務署等から引き受けた権利付財産の件数及び台帳価格は、表２のとおり、４年度４４３件、１９９億余円であったものが、５年度以降高水準となり、７年度に件数で３，０３９件、台帳価格で１６４９億余円と最高となり、その後も高水準に推移している。そして、１０年度の引受件数１，９３０件、台帳価格７８１億余円は、４年度に比べ件数では約４倍、台帳価格では約３倍となっている。
　一方、権利付財産の処分については、権利者に買受勧奨等を行い随意契約による処分を実施しており、５年度の５件から１０年度の５３１件と処分件数は徐々に増加する傾向にあるが、権利者の老齢化による購入意欲の低下等により処分が進展していない。
　このようなことから、引受けと処分の件数についてみると、７年度には両者の開差は２，７２５件生じていたが、１０年度には１，３９９件となった。しかし、前記のように処分が進展しないことから、１０年度において、引受件数は処分件数の約３倍となっている状況である。
　そして、各年度において処分件数が引受件数を大きく下回っている状況である。
　このような状況が今後も継続すると、権利付財産は未利用財産に比べ更に累増することが見込まれる。

表２　権利付財産の引受け及び処分状況表

　関東財務局等が１０年度末現在保有している権利付財産は１１，９０１件（土地１１，２６６件、建物６３５件）、面積２，５６１千m² （土地２，４６８千m² 、建物９２千m² ）、台帳価格４５１３億余円（土地４１２３億余円、建物３９０億余円）である。これらの権利付財産について、７年度以降１０年度までの年度平均の処分件数４５８件を基に、今後の処分に要する年数を算出したとすると約２５年となり、今後の処分には相当長期間の年数を要すると認められる。

イ　権利付財産の保有状況

　権利付財産のうち、物納後引き続き相続人が居住したり、事業に用いたりする必要のある場合は、国が定める貸付条件に基づき、引受け後直ちに賃貸借契約を締結し貸し付けることになっている。また、物納前から借地権等の権利者が存在する場合は、物納許可後１年以内は、被相続人と権利者との間で契約していた貸付条件で貸し付けることとしていて、物納許可後１年を経過した時点で、国が定める貸付条件に基づき変更契約を締結し貸し付けることとしている。そして、これらの契約締結後は、３年ごとに貸付料改定の契約を締結することとしている。
　１０年度末現在保有している権利付財産の中には、相続人、借地権者等が国との賃貸借契約書を取り交わしていなかったり、３年ごとの貸付料改定時に契約変更に応じていなかったりしていて、契約関係が不明瞭となっているものなどが１，０１０件、面積３０４千m² 、台帳価格４７２億余円見受けられた。このうち、物納許可後又は貸付料改定時から１年以上経過しても引き続き契約関係が不明瞭なものとなっていて、管理が相当困難であると認められるものが２２０件あった。

４　本院の所見

　大蔵省では、有識者や学識経験者で構成される国有財産中央審議会に諮問するなどして、６年度以降、価格公示売却を導入し、また、処分に付して売れ残った未利用財産の情報ネットワークシステム(注３） ヘの登録を行うこととした。さらに、その後、未利用財産の処分に当たり郵送による期間入札方式を導入するなどの施策を講じて、国の財政事情を考慮し税外収入の確保等のための処分促進に努めている。
　しかし、検査の結果、物納不動産については、その処分が引受けを下回っていることから保有件数等が毎年増加している状況となっていた。そして、これらの中には、利用に対して法的規制を受けたり、権利者の購入意欲が低下していたり、権利者の協力が得られなかったりするものがあることなどから、保有の長期化が懸念されたり、その管理や処分が相当困難であると思料されたりするものが見受けられる状況となっていた。
　このように今後の物納不動産の管理及び処分については、昨今の経済環境や不動産市況の推移、さらには権利者の老齢化による購入意欲の低下等から厳しい状況にある。
　このような状況にかんがみ、大蔵省において今後ともより一層の物納不動産の処分の促進及び適正な管理に努めていくことが必要であると認められる。

（注１） 　関東財務局ほか２財務局　関東、近畿、東海各財務局

（注２） 　横浜財務事務所ほか５財務事務所　横浜、千葉、浦和、神戸、京都、岐阜各財務事務所

（注３） 　情報ネットワークシステム　不動産物件の情報を迅速に交換し、取引をスムーズにすすめることを目的として構築されたシステムで、建設大臣が指定する不動産流通機構が運営するもの（ＲＥＩＮＳ：Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　Ｎｅｔｗｏｒｋ　Ｓｙｓｔｅｍ）。