公営住宅家賃対策補助金に係る近傍住宅家賃の算定が適切に行われるよう改善させたもの

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（１）公営住宅家賃対策補助金に係る近傍住宅家賃の算定が適切に行われるよう改善させたもの

１　事業の概要

（補助金の概要）

　建設省では、公営住宅法（昭和２６年法律第１９３号）に基づき、公営住宅を住宅に困窮する低額所得者に賃貸している都道府県及び市町村（以下「事業主体」という。）に対し、平成８年より公営住宅家賃対策補助金を交付している。

（補助金の額の算定）

　公営住宅家賃対策補助金の額は、公営住宅法、公営住宅家賃対策補助金交付要領（平成８年建設省住備発第８７号建設省住宅局長通達）等によれば、次のとおり補助基本額を算定し、これに附帯事務費を加えた額に、２分の１を乗じて得た額となっている。

　そして、近傍住宅家賃は、次のように算定することとなっている。

　建物部分の複成価格及び土地部分の複成価格については、「公営住宅法の一部を改正する法律等の運用について」（平成８年建設省住総発第１３５号建設省住宅局長通達。以下「運用通達」という。）によると、次のとおり算定することとなっている。

ア　建物部分の複成価格の算定

（ア）　近傍同種の住宅の建設に要する費用の額（以下「近傍住宅建設費」という。）に、建設大臣が毎年地域別に定める率を乗じて得られる当該住宅の推定再建築費から経過年数に応じた減価相当額を控除して算定する。この近傍住宅建設費には、共同施設（駐車場、児童遊園等）の工事費は含めないこととなっている。
（イ）　建設後、相当程度の年数が経過したことなどにより近傍住宅建設費の確定が困難な場合などには、事業主体が、標準的な建設費の額を設定することも許容されるが、標準的な建設費の額が実際の建設費の額を上回ることがないよう適切な額を設定する。

イ　土地部分の複成価格の算定

（ア）　土地部分の複成価格は、１m² 当たりの固定資産税評価額相当額に、戸当たり敷地面積を乗じて算定する。
（イ）　戸当たり敷地面積は、工事設計要領書作成要領（昭和５０年建設省住建発第３８号住宅局住宅建設課長通達。以下「要領」という。）に定める１戸当たりの床面積を容積率で除して算出する。
（ウ）　容積率は、公営住宅の総床面積を総敷地面積で除して算出する。この総床面積は、要領による住戸専用面積に共用部分（廊下、階段等）の面積を合計したものとなっている。また、総敷地面積には、共同施設の敷地に相当する部分は含めないこととなっている。

２　検査の結果

（検査の着眼点）

　８年より、新たに公営住宅の家賃が入居者の収入、公営住宅の立地条件等に応じて、近傍住宅家賃以下で定めることとされたことに伴って、交付されることとなった公営住宅家賃対策補助金の交付額が、公営住宅の建替えの推進等により年々増加してきている。そこで、同補助金の算定基礎である近傍住宅家賃が適切に算定されているかに着眼して検査した。

（検査の対象）

　青森県ほか２１都府県（注１） 管内の１７６事業主体が建設し、１０、１１両年度に管理を開始した公営住宅について、１１年度に公営住宅家賃対策補助金の交付申請をした２７，５９２戸（補助基本額１５，９３２，０９１千円、国庫補助金交付額８，２６０，１２３千円）を対象として検査した。

（検査の結果）

　検査の結果、宮城県ほか６都府県（注２） 管内の１２事業主体の５，０６５戸（補助基本額２，６２４，５６８千円、国庫補助金交付額１，４６４，７７３千円）において、近傍住宅家賃の算定に当たり、適切でないと認められる事態が、次のとおり見受けられた。

（ア）　建物部分の複成価格に係る近傍住宅建設費の算定に当たり、事業主体が設定した標準的な建設費の額が、実際の建設費の額を上回っているのに、その標準的な建設費の額で算定していたもの
１県	事業主体数１	補助対象戸数	４９戸
（イ）　土地部分の複成価格に係る容積率の算出に当たり、要領に基づく総床面積で算出すべきであるのに、これとは異なる建築基準法施行令（昭和２５年政令第３３８号）に基づく延べ面積により算出するなどしていたもの
５都府県	事業主体数６	補助対象戸数	３１７７戸
（ウ）　建物部分の複成価格に係る近傍住宅建設費の算定に当たり、共同施設の工事費を含めていたり、また、土地部分の複成価格に係る容積率の算出に当たり、共同施設の敷地を含めて算出したりするなどしていたもの
４都県	事業主体数５	補助対象戸数	１８３９戸

　したがって、上記のように、事業主体において、近傍住宅家賃の算定に当たって、多数の誤りが見られる事態は、本件補助制度の執行の上から適切でなく、改善の要があると認められた。

（過大に交付された補助金）

　上記により、適正な近傍住宅家賃を算定して修正計算すると、国庫補助金は１，４２５，９７６千円となり、約３８７０万円が過大に交付されていた。

（発生原因）

　このような事態が生じていたのは、次のことなどによると認められた。
（ア）　建設省において、近傍住宅家賃の算定方法について規定はしているものの、その算定の基礎となる容積率等の取扱いや共同施設の範囲が明確でなく、事業主体に対する指導が十分でなかったこと
（イ）　事業主体において、近傍住宅家賃の算定方法等について、運用通達等の趣旨の理解が十分でなかったこと

３　当局が講じた改善の処置

　上記についての本院の指摘に基づき、建設省では、１２年１０月に都道府県に対して通達を発し、近傍住宅家賃の算定における共同施設等の取扱いやその趣旨を明示するとともに、その周知徹底を図り、補助事業の執行が適切に行われるよう処置を講じた。