昭和６２年度決算検査報告
| 会計名及び科目 | 一般会計(組織)建設本省 (項)住宅対策諸費 |
| 部局等の名称 | 東京都、北海道、大阪府、静岡、愛知両県 |
| 補助の根拠 | 予算補助 |
| 事業主体 | 都1、府1、市5、計7事業主体 |
| 補助事業 | 特定賃貸住宅建設融資利子補給補助事業 |
| 補助事業の内容 | 住宅不足の著しい地域において土地所有者等がその土地を利用して行う賃貸住宅の建設に要する資金の融通を行う融資機関に対し、地方公共団体が国の補助を受けて行う利子補給事業 |
| 本院が調査した建設戸数 | 5,379戸 |
| 上記に対する利子補給金交付額の合計 | 3,096,672,855円(昭和58年度〜62年度) |
| 国庫補助金交付額の合計 | 1,548,333,966円(昭和58年度〜62年度) |
上記の事業において、利子補給の対象となる融資を受けて建設された賃貸住宅について、建設後、制度上定められた家賃その他の賃貸条件等に違反して賃貸されているものなどが９４３戸見受けられた。
このような事態を生じているのは、利子補給を行う地方公共団体において、賃貸人等に対する賃貸条件等の趣旨及び内容の周知徹底並びに賃貸条件等についての実情の把握が十分でなかったこと、建設省において、地方公共団体に対する指導や地方公共団体が定める利子補給の実施要綱についての審査が十分でなかったことなどによると認められ、速やかに違反の防止を図るための方策を講ずるなどの要があると認められた。
上記に関し当局に指摘したところ、改善の処置が執られた。
（説明）
建設省では、住宅不足の著しい地域において土地所有者等がその土地を利用して行う賃貸住宅の建設に要する資金の融通を円滑にするため、地方公共団体の行う利子補給の措置に対して国が助成することにより、未利用地の住宅用地としての有効利用と低質賃貸住宅の建替促進を図り、居住環境が良好で家賃が適正な賃貸住宅の供給に資することを目的として、「特定賃貸住宅建設融資利子補給補助制度要綱」（昭和４８年建設事務次官通達建設省住計発第３９号。以下「制度要綱」という。）により、地方公共団体が、首都圏、近畿圏、中部圏等の地域において、面積、構造等が一定の条件に該当する賃貸住宅（以下「特定賃貸住宅」という。）を建設しようとする土地所有者等にその建設に要する資金を貸し付ける融資機関に対し利子補給を行う場合に、当該地方公共団体に対して、住宅部分については10年間の利子補給に要する経費の２分の１に相当する額を補助するなどとしており、本制度による利子補給が開始された昭和４９年度から６２年度までの間における国庫補助金交付額は、特定賃貸住宅８４，６７２戸に係る利子補給済額８１９億２８７０万余円に対し４０９億６４２３万余円となっている。
そして、本制度の目的を実現するため、土地所有者等がその建設に係る特定賃貸住宅を賃貸する場合（当該土地所有者等を以下「賃貸人」という。）は、制度要綱により、利子補給期間にあっては、〔1〕 自ら居住するため住宅を必要とする者、又は事業者でその使用する従業員に対し住宅を貸し付けようとする者を対象とすること、〔2〕 毎月の家賃及び家賃の３箇月分を超えない額の敷金を受領することを除くほか、権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の不当な負担となることを賃貸の条件としてはならないこと（ただし、地域における社会慣習により家賃の３箇月分を超える額の敷金を受領することが容認されている場合は、地方公共団体において利子補給制度実施要綱（以下「実施要綱」という。）にその旨を定め、建設大臣の承認を受けた場合に限り３箇月分を超える額の敷金を受領することができること）、〔3〕 １箇月当たりの各戸の家賃の額の合計は、利子補給対象融資の額を一定の方法により償還するものとして算定した額、地代相当額等の合計額（以下「家賃限度額」という。）を超えてはならないことなどとされている。そして、上記に関し、利子補給を行う地方公共団体は、国の補助を受けようとするときは、あらかじめ、融資の対象となる者及び住宅の要件、家賃その他の賃貸条件に関する事項等について、実施要綱を定め建設大臣の承認を受けなければならないことになっている。
しかして、本院において、東京都ほか１府５市（注１） が、５８年度から６２年度までの５箇年度間に利子補給を開始した融資に係る特定賃貸住宅のうち、５，３７９戸（利子補給済額３０億９６６７万余円、これに対する国庫補助金１５億４８３３万余円）に係る賃貸借契約の内容等について調査したところ、居住環境が良好な住宅で賃貸住宅として管理されおおむね制度の目的に沿って経営されてはいるものの、制度要綱に定める賃貸条件の一部に違反している事態などが、次のとおり東京都ほか１府４市（注２） で見受けられた。
| (1) 特定賃貸住宅を第三者に転貸することを目的とする者に賃貸しているもの | 85戸 |
(2) 賃借人から実施要綱に定める限度額である家賃の3箇月分又は6箇月分に相当する額を超える敷金を受領していたもの |
64戸 |
(3) 賃借人から礼金を受領していたもの |
284戸 |
(4) 賃借人から、賃貸借契約の更新時に更新料を受領することとしていたり、更新料を受領したりしているもの |
774戸 |
(5) 各戸の家賃の額の合計が家賃限度額を超過しているものなど |
25戸 |
このような事態を生じているのは、賃貸人の不誠実にもよるが、
ア 地方公共団体において、賃貸人等に対する制度要綱に定める家賃その他の賃貸条件等の趣旨及び内容の周知徹底が十分でなかったり、特定賃貸住宅の賃貸借契約等の実情を十分調査把握しておらず、賃貸人に対し必ずしも適切な指導を行っていなかったりしていること、また、実施要綱等において、土地所有者等に家賃その他の賃貸条件を遵守するよう誓約させるようになっていなかったり、賃貸人から実際の賃貸条件を毎年度報告させることとしていなかったりするなどの不備があること、
イ 建設省において、地方公共団体に対する指導が十分でなかったり、実施要綱についての審査が十分でなかったりしていることなどによると認められた。
上記についての本院の指摘に基づき、建設省では、６３年１１月に、都道府県に対し通達を発するなどして、地方公共団体において、賃貸人等に対し制度要綱に定める賃貸条件等の趣旨及び内容の周知徹底を図り、特定賃貸住宅の賃貸借契約等の実情を十分把握して賃貸人に適切な指導を行い、実施要綱等について所要の整備を行うなどするよう指導するとともに、実施要綱の審査を充実するなど、特定賃貸住宅における賃貸条件等の違反の防止を図る処置を講じた。
（注１） 東京都ほか１府５市 東京都、大阪府、札幌、静岡、浜松、名古屋、大阪各市
（注２） 東京都ほか１府４市 東京都、大阪府、札幌、静岡、名古屋、大阪各市