簡易生命保険の加入者福祉施設等の譲渡等に関する会計検査の結果について

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２　旧日本郵政公社等が締結した譲渡等に関する契約の内容、手続、予定価格の算定等及び譲渡等の後における施設の利用等の状況

（１）　旧日本郵政公社が締結した譲渡契約に係る分（平成１５年度〜１９年度上期）

ア　譲渡施設の概要

　１５年度から１９年度までの間に、公社が不用資産として売却した土地、建物等の不動産は、図表第２－２－１ のとおり６２８物件となっており、その売却価格は総額１０９３億７６３２万余円に上っている（物件ごとの売却状況については別表２－１ 参照）。
　そして、関係書類及び日本郵政の説明によると、売却物件に係る売却時直近の簿価は合計７７５億３７２５万余円となっていることから、売却価格との差額３１８億３９０６万余円が売却益となっている。

年度	物件数	売却物件		売却価格 (A)	売却時直近の簿価 (B)	売却損益 (A-B)
		土地	建物
平成15年度	1	15,290	0	372,604	217,500	155,104
16年度	68	304,059	34,485	18,818,271	18,214,757	603,514
17年度	256	393,620	46,758	43,204,027	24,436,825	18,767,202
18年度	269	1,227,135	309,622	32,919,530	27,890,930	5,028,599
19年度	34	198,513	77,124	14,061,886	6,777,245	7,284,640
計	628	2,138,619	467,990	109,376,320	77,537,258	31,839,061

　上記の売却物件を不用決定前の用途により区分して集計すると、図表第２－２－２ のとおり、郵便局や事務センター等の郵便局舎等が７０件（売却価格２３３億８３０６万余円）、職員宿舎が４３６件（同２８６億５１１９万余円）、加入者福祉施設が１０７件（同４０６億２４１０万余円）、周知宣伝施設が１５件（同１６７億１７９５万余円）となっている。それらの割合は、郵便局舎等及び職員宿舎が件数比で全体の８０．５％、金額比で４７．５％となっているが、施設規模の大きい加入者福祉施設と周知宣伝施設は、件数比で全体の１９．４％であるが金額比では５２．４％を占めている。
　また、６２８物件のうち売却価格（不動産を一括して売却するバルク売却等の場合は全体の売却価格の予定価格に対する比率を各物件の予定価格に乗ずるなどして得られる会計処理上の金額）が２０００万円未満のものは379件と全体の６０．３％を占めており、その中でも職員宿舎が３２８件と全体の５２．２％を占めていた。さらに、建物のみの売却５件を除く６２３物件を土地面積により区分すると、土地面積３００ｍ² 未満のものが２９９件と全体の４７．９％を占めており、上記と同様にその中でも職員宿舎が２７３件（９１．３％）を占めていた。職員宿舎は多くが木造又はＲＣ造の共同住宅であり、比較的小規模物件が多い状況となっていた。

年度	物件数	売却価格合計	郵便局舎等	職員宿舎	加入者 福祉施設	周知宣伝 施設
平成15年度	1	372,604	-	-	<1> 372,604	-
16年度	68	18,818,271	<11> 668,037	<7> 118,549	<50> 18,031,685	-
17年度	256	43,204,027	<30> 8,176,272	<208> 20,679,837	<16> 11,994,485	<2> 2,353,432
18年度	269	32,919,530	<24> 13,984,445	<210> 7,680,895	<24> 3,180,663	<11> 8,073,525
19年度	34	14,061,886	<5> 554,309	<11> 171,910	<16> 7,044,667	<2> 6,291,000
計	628	109,376,320	<70> (11.1%) 23,383,064 (21.3%)	<436> (69.4%) 28,651,192 (26.1%)	<107> (17.0%) 40,624,106 (37.1%)	<15> (2.3%) 16,717,957 (15.2%)

注（１）	上段＜　＞内は売却件数、下段は売却価格
注（２）	複数の不動産を一括して売却するバルク売却等による場合、売却価格は会計処理上の金額による。

（件数割合）	（金額割合）

　また、加入者福祉施設の売却１０７件には、施設付帯の宿舎等や建設予定用地を売却したものが７３件含まれており、周知宣伝施設の売却１５件には、建設予定用地の売却３件が含まれている。したがって、これらを除くと、公社時において売却された加入者福祉施設は３４件、周知宣伝施設は１２件となっており、それらの売却状況を示すと、図表第２－２－３ のとおりである。

種類	No.	物件番号	売却施設	売却年月	売却方法	売却先	取得費用 (千円)	売却時直近の 簿価（千円）	鑑定評価額 (千円）	売却価格 (千円）
加入者福祉施設	1	1	洞爺	平成16年3月	随意契約	北海道土地開発公社	150,000	217,500	－	372,604
	2	2	日向	16年7月	随意契約	社会福祉法人	745,215	19,511	111,000	98,381
	3	6	伊予肱川	17年1月	随意契約	愛媛県肱川町	410,000	36,724	18,600	19,000
	4	24	網走	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	1,060,000	0	94,797	－
	5	30	碇ヶ関	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	2,000,000	101,266	363,340	－
	6	51	越中庄川峡	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	1,990,000	0	441,625	－
	7	62	土佐中村	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	340,000	43,501	13,720	－
	8	69	男鹿	17年7月	不落随契	民間企業	1,300,000	4,050	165,550	167,000
	9	136	和倉ホーム	18年2月	随意契約	七尾市	41,199	349,741	349,976	368,000
	10	319	大沼	18年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	520,000	15,536	38,500	－
	11	321	十和田	18年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	4,540,000	40,291	358,759	－
	12	327	白石ホーム	18年5月	随意契約	白石市	1,730,000	80,283	96,000	100,000
	13	328	阿波池田	18年6月	随意契約	三好市	1,540,000	52,041	70,700	73,675
	14	330	安芸能美	18年7月	一般競争	事業組合	880,000	47,935	48,600	50,000
	15	337	層雲峡	18年11月	不落随契	民間企業	3,710,000	138,080	161,000	166,765
	16	344	佐渡	18年12月	不落随契	民間企業	2,560,000	71,912	75,000	76,000
	17	347	米沢	18年12月	不落随契	民間企業	2,460,000	45,742	47,200	56,000
	18	348	妙高高原	18年12月	一般競争	民間企業	2,130,000	56,128	58,000	58,000
	19	349	盛岡	18年12月	一般競争	医療法人	2,340,000	82,359	89,900	111,000
	20	398	三瓶	19年1月	随意契約	大田市	2,050,000	73,009	66,500	70,050
	21	399	遙照山	19年1月	随意契約	浅口市	3,240,000	86,408	77,500	82,050
	22	400	武雄	19年2月	随意契約	武雄市	1,660,000	98,495	48,600	95,425
	23	402	能勢	19年2月	一般競争	民間企業	1,880,000	110,190	46,000	206,000
	24	403	鹿教湯	19年2月	一般競争	民間企業	1,640,000	83,893	41,000	81,000
	25	584	鳥取岩井	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	1,190,000	9	37,000	－
	26	585	指宿	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	2,090,000	9	45,000	－
	27	596	浦安ホーム	19年5月	不落随契	社会福祉法人	7,560,000	718,699	722,000	725,000
	28	598	山中湖	19年5月	随意契約	山梨県	2,360,000	92,070	101,000	310,000
	29	600	但馬海岸豊岡	19年6月	不落随契	民間企業	1,680,000	68,909	69,000	71,080
	30	601	広島総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	9,290,000	606,969	574,600	1,000,000
	31	604	仙台総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	6,080,000	283,866	272,600	1,107,000
	32	605	札幌総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	2,530,000	362,675	379,000	1,554,000
	33	616	大阪総合健診センター	19年8月	バルク売却	（株）ピカソ	2,630,000	498,202	524,000	－
	34	624	名古屋総合健診センター	19年8月	一般競争	民間企業	2,270,000	394,040	612,000	767,000
	計34か所						78,596,414	4,880,060	6,218,067	7,785,031
周知宣伝施設	1	343	山口郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	一般競争	民間企業	4,700,000	558,836	551,000	565,000
	2	354	青森郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	随意契約	青森市	9,000,000	974,288	990,000	991,000
	3	355	岐阜郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	随意契約	岐阜市	10,600,000	704,691	747,000	950,000
	4	404	広島郵便貯金会館ホール	19年1月	随意契約	広島県	147,301	926,000	845,000	926,000
	5	405	沖縄郵便貯金会館	19年2月	一般競争	民間企業	600,000	370,704	371,000	500,000
	6	406	日光霧降郵便貯金総合保養施設	19年3月	一般競争	民間企業	21,000,000	266,638	298,800	630,000
	7	407	新潟郵便貯金会館	19年3月	一般競争	民間企業	2,000,000	362,709	371,250	450,000
	8	474	金沢郵便貯金会館	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	1,100,000	325,681	374,000	－
	9	586	千葉郵便貯金地域文化活動支援施設	19年3月	随意契約	千葉市	27,300,000	1,699,597	1,780,000	2,000,000
	10	590	伊勢志摩郵便貯金総合保養施設	19年3月	随意契約	志摩市	25,100,000	264,389	350,000	381,525
	11	599	札幌郵便貯金会館	19年6月	一般競争	民間企業	1,500,000	1,197,917	1,200,000	4,201,000
	12	626	町田郵便貯金地域文化活動支援施設	19年9月	随意契約	町田市	10,500,000	1,968,196	2,080,000	2,090,000
	計12か所						113,547,301	9,619,650	9,958,050	13,684,525
合計　46か所							192,143,716	14,499,711	16,176,117	21,469,556

注（１）	物件番号は別表２－１ と共通である。
注（２）	売却方法欄の「不落随契」とは一般競争入札を実施したが落札者がいないなどのために随意契約に移行した契約である。
注（３）	洞爺、和倉ホーム及び広島郵便貯金会館ホールは、土地の価格のみを計上している。

イ　不動産売却に関する手続

（ア）　公社における内部手続

　公社は、発足後約１年を経過した１６年３月の経営委員会において、「本来の使用目的を失った資産については、基本的に売却可能資産と位置付け、早急に売却する。」として、事業の用に供する予定のない不用資産の存在について、初めて言及するとともに早急に売却するという基本方針を定めている。これは、独立採算の事業体である公社として、不用となった固定資産を保有することによる固定資産税負担や管理コストを削減するとともに、売却によって得られる現金収入を事業に活用しようとするものとされている。
　公社における不動産の不用決定の手続を示すと、図表第２－２－４ のとおりであり、公社の保有施設を総合的に管理する施設部門において、各事業部門等に対して、利用の有無を照会した後に、処分計画案を作成して、重要事項を審議する経営委員会に諮った上で、不用決定がされていた。そして、具体的な売却方法については、公社不動産売却促進委員会（１７年７月以降は「公社不動産処分検討委員会」）を設けて審議することとされていたが、それらの売却結果については、随時、経営委員会に報告することとされていた。
　これらの手続を経て、１５年度から１９年度において不用決定され、売却処分された不動産の件数を年度別に示すと図表第２－２－５ のとおりである。
　また、公社不動産売却促進委員会等の開催実績及び経営委員会への付議状況についてみると、図表第２－２－６ のとおりであり、１５年度から１９年度の間に、促進委員会等は計１２回、不動産処分について付議があった経営委員会は計１４回、それぞれ開催されていた。

年度	売却件数	公社不動産売却促進委員会等		経営委員会		投資委員会
		開催回数	付議件数	開催回数	付議件数	開催回数	付議件数
平成15年度	1	0	0	1	0	0	0
16年度	68	1	75	2	300	0	0
17年度	256	8	524	7	450	5	193
18年度	269	3	402	4	423	1	401
19年度	34	0	0	0	0	0	0
計	628	12	1,001	14	1,173	6	594

（イ）　総務大臣への処分認可申請

　公社は土地又は建物で取得価額が２億円以上である重要な財産を貸し付け、譲り渡し、交換し、又は担保に供するなどの処分を行うに当たって、公社法等の規定により、総務大臣の認可を受けなければならないこととされていた。そして、その認可を受けようとするときは、財産の内容及び価格、処分等の条件、処分等の方法、公社の業務運営上支障がない旨及びその理由について記載した認可申請書を、土地又は建物ごとにそれぞれ提出することとされていた。
　売却物件６２８件のうち、公社において、認可申請がなされたものは図表第２－２－７ のとおり、９９物件で、これらについて延べ１３５件の認可申請が行われ、すべて申請どおり認可されていた。

年度	物件数	認可対象物件	認可申請件数	郵便局舎等		職員宿舎		加入者福祉施設		周知宣伝施設
				申請	売却	申請	売却	申請	売却	申請	売却
平成15年度	1	-	12	0	0	0	0	12	0	0	0
16年度	68	13	8	0	0	0	0	8	14	0	0
17年度	256	28	23	5	5	9	9	7	12	2	2
18年度	269	46	78	18	15	7	7	30	27	23	21
19年度	34	12	14	0	3	0	0	12	16	2	4
計	628	99	135	23	23	16	16	69	69	27	27

　しかし、これらの認可申請状況等について検査したところ、認可申請が適切に行われていなかったものが、次のとおり見受けられた。

＜事例＞

ウ　契約方式及び入札手続について

　公社は、その資産のほとんどが国有財産が現物出資されたものであることなどから、会計法（昭和２２年法律第３５号）、国有財産法（昭和２３年法律第７３号）及びこれらの法令に基づく通達等に準拠した日本郵政公社契約管理手続及び日本郵政公社不動産等管理要領を定め、これにより売却等を行っていた。
　上記の手続によれば、売却に当たっては一般競争により売り払うことを原則とするとされていたが、公社の持つ特殊性等から、公用、公共用又は公益事業の用に優先的に活用させることができることとし、所在地の地方公共団体に対して、事前に情報提供するなどして取得希望の有無について確認を行った上で、随意契約により売り払うことが認められていた。
　１５年度から１９年度までの間に公社が売却した１４６契約、６２８物件の売却方法についてみると、図表第２－２－８ のとおり、一般競争契約によるものが７４契約、５４０物件（売却価格８５８億７８６６万余円）、随意契約によるものが７２契約、８８物件（同２３４億９７６５万余円）となっており、一般競争契約による物件が８５．９％と高い比率を占めていた。
　上記の一般競争契約の中には〔1〕 複数の不動産を一括して売却するバルク売却によるものが４契約、４３１物件（同５０２億２４００万円）、〔2〕 複数の物件を地域ごとにグループ化して売却するグループ売却によるものが７契約、４６物件（同２２億２４４０万余円）含まれている。また、随意契約の中には、不落随契によるものが２３契約、３８物件（同２６億４３４４万余円）含まれており、このうち、グループ売却によるものは５契約、２０物件（同１０億６３１８万余円）となっている。

年度

一般競争契約随

随意契約

計

バルク売却

グループ売却

不落随契

グループ売却

個別売却

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

物件数 <契約件数>

金額

平成15年度

- <->

-

- <->

-

- <->

-

- <1>

372,604

- <->

-

- <->

-

1 <1>

372,604

16年度

61 <2>

16,387,889

60 <1>

16,368,000

- <->

-

7 <6>

2,430,382

- <->

-

- <->

-

68 <8>

18,818,271

17年度

216 <27>

34,062,356

186 <1>

21,221,000

6 <2>

707,950

40 <26>

9,141,670

18 <4>

1,036,187

6 <6>

276,976

256 <53>

43,204,027

18年度

240 <28>

24,763,440

178 <1>

11,500,000

40 <5>

1,516,455

29 <28>

8,156,089

2 <1>

27,000

7 <7>

409,385

269 <56>

32,919,530

19年度

23 <17>

10,664,974

7 <1>

1,135,000

- <->

-

11 <11>

3,396,912

- <->

-

5 <5>

893,900

34 <28>

14,061,886

計

540 <74>

85,878,661

431 <4>

50,224,000

46 <7>

2,224,405

88 <72>

23,497,658

20 <5>

1,063,187

18 <18>

1,580,261

628 <146>

109,376,320

（ア）　一般競争契約における入札実施状況

　一般競争契約７４件の入札実施状況を調査したところ、図表第２－２－９ のとおりとなっており、７４件中６２件（８３．７％）が１回目の入札で落札者が決定されている。また、この６２件について、応募の状況を件数でみると、１者応札が１３件（２０．９％）、２者応札が１７件（２７．４％）、３者以上の応札が３２件（５１．６％)となっている。

年度	契約件数 <物件数>	入札回数別の契約件数		応札者数 （１回目で落札されたものの応札者数）
		1回	2回	1者	2者	3者以上
平成16年度	2 <61>	1	1	0	0	1
17年度	27 <216>	25	2	9	5	11
18年度	28 <240>	21	7	4	8	9
19年度	17 <23>	15	2	0	4	11
計	74 <540>	62 (83.7%)	12 (16.2%)	13 (20.9%)	17 (27.4%)	32 (51.6%)

　また、一般競争入札の実施に当たり、公社は、参加者に入札を周知するため、参加資格要件、競争入札に付する事項、競争入札の場所日時等を公告するほか、ホームページへの掲載並びに本社、施設部門の地方組織であるネットワークセンターなどの事務所及び売却物件の所在地である地方公共団体の事務所等における施設等の売却に係る掲示を行っている。
　入札公告の実施状況及び入札説明会への参加者状況についてみると、図表第２－２－１０ のとおり、関係書類により入札公告の実施が確認できたものは７４件中５４件で、これらにおける入札説明会参加者数は平均７．３者となっていた。

年度	契約件数	左のうち入札公告等が確認できたもの	入札説明会参加者数
			参加者数	１件当たり平均参加者数
平成16年度	2	1	8	8.0
17年度	27	24	156	6.5
18年度	28	20	126	6.3
19年度	17	9	107	11.8
計	74	54	397	7.3

　また、一般競争契約により売却された５４０物件を契約の相手方別にみると、図表第２－２－１１ のとおり、公益法人等５件、民間企業５１１件、個人２４件となっていて、民間企業が最も多くなっているが、これはバルク売却、グループ売却により売却した物件が民間企業に売却されていることによるものであった。これらの１物件当たりの売却価格をみると、個人の場合２１３９万余円となっているのに対して、公益法人等の場合2億7167万余円、民間企業の場合１億６４３９万余円となっていて、物件の規模、所在地が異なるため比較は難しいものの、公益法人等及び民間企業に売却したものが個人に売却したものと比べ高額となっていた。

年度	物件数	売却価格	公益法人等		民間企業		個人
			物件数	金額	物件数	金額	物件数	金額
平成16年度	61	16,387,889	1	19,889	60	16,368,000	-	-
17年度	216	34,062,356	2	338,580	203	33,508,344	11	215,432
18年度	240	24,763,440	2	999,888	232	23,706,571	6	56,980
19年度	23	10,664,974	-	-	16	10,423,884	7	241,090
計	540	85,878,661	5	1,358,357 (1件当たり271,671千円)	511	84,006,800 (1件当たり164,396千円)	24	513,502 (1件当たり21,395千円)

（イ）　随意契約について

　日本郵政公社契約管理手続によれば、土地等の不動産売却において随意契約によることができる場合は、

〔1〕 公共用、公用又は公共事業の用に供するため必要な物件を直接に公共団体又は事業者に売払い、貸し付け又は信託するとき

〔2〕 土地又は建物を特別の縁故がある者に売払い又は貸し付けるとき

〔3〕 競争に付しても入札者がいないとき、又は、入札をしても落札者がいないとき（不落随契）

などとなっている。

　ただし、随意契約により売却する場合には、不動産鑑定評価を２業者から徴して予定価格を算定し、相手方と見積合わせを行うこととして、その結果、金額で合意に達しない場合は契約を見合わせ、一般競争契約により売却することとしていた。
　公社時に随意契約により売却された８８物件に係る７２件の随意契約を、契約の相手方別にみると、図表第２－２－１２ のとおり、地方公共団体３０件、公益法人等９件、民間企業１７件、個人１６件となっており、随意契約の相手方は、地方公共団体が最も多くなっていた。

年度	物件数	契約件数	売却価格	地方公共団体		公益法人等		民間企業		個人
				契約件数	金額	契約件数	金額	契約件数	金額	契約件数	金額
平成15年度	1	1	372,604	1	372,604	－	－	－	－	－	－
16年度	7	6	2,430,382	3	65,480	2	2,346,752	－	－	1	18,150
17年度	40	26	9,141,670	7	2,193,620	5	5,606,559	8	1,285,264	6	56,226
18年度	29	28	8,156,089	15	5,803,059	1	892,024	6	1,326,265	6	134,740
19年度	11	11	3,396,912	4	2,472,687	1	725,000	3	159,180	3	40,045
計	88	72 (23)	23,497,658	30 (0)	10,907,451	9 (1)	9,570,336	17 (13)	2,770,709	16 (9)	249,161

　公社は、不用資産について、所在地の地方公共団体に対して取得の希望の有無を確認する際、１６年８月までは文書による照会を要することとしていたが、それ以降は文書に限らず電話等での照会によることも可能にするなどしていた。
　そして、図表第２－２－１３ のとおり、地方公共団体に対して照会を実施した記録が残っているものは６２８件のうち１２６件、そのうち、随意契約により地方公共団体に売却していたものは１６件、その売却価格は計１００億８７９３万余円となっている。

年度	物件数	照会状況			売却状況
		照会件数	回答数	購入希望	売却件数	売却価格
平成15年度	1	23	19	4	3	1,971,735
16年度	68	8	6	－	－	－
17年度	256	50	47	4	6	4,282,675
18年度	269	45	45	7	7	3,833,525
19年度	34	－	－	－	－	－
計	628	126	117	15	16	10,087,935

　また、〔2〕 の特別の縁故がある場合に該当するとして、職員宿舎等を建設する際に当該土地を提供した元の地権者等に対して随意契約により売却するなどしたものが１２物件あった。そして、〔3〕 の不落随契２３件についてみると、入札に参加しなかった第三者を新たに発掘するなどして随意契約によっていたものが関係書類により判明しているもので7件見受けられた。

（ウ）　バルク売却及びグループ売却について

ａ　バルク売却等の概要

　日本郵政の説明によると、公社は、不動産の売却については物件ごとに一般競争契約又は随意契約により売却する個別売却を基本としていたが、不用決定された財産を効率的かつ早期に売却するため、１６年度売却分から、複数の不動産を一括して売却するバルク売却及びグループ売却を採用していた。
　バルク売却は、価値が乏しくそれ自体では処分が困難な流動性が低い物件と、高い物件とを組み合わせて、多数の物件を束（バルク）にして一括売却するもので、契約方式としては、一般競争契約によっている。公社では、ネットワークセンターなどで確実に売却可能と判断される物件以外は、基本的に、本社においてバルク売却により売り払うこととしていた。そして、その実施に当たっては、確実に成約するためとして、具体的な処理案の策定、入札準備、物件調査等の売却媒介業務を信託銀行等に委託して行わせることとしていた。バルク売却は、１６年度から１９年度までの各年度に１件、計４件が実施されている。
　また、グループ売却は、主に職員宿舎跡地を一定の地域ごとにまとめ、地場業者間で競争させて高値で売却することを目的とした小規模な一括売却であり、公社では１７、１８両年度に計１２件実施されている。
　公社は、１６年度のバルク売却（売却物件６０件）について、地方所在の郵便局、職員宿舎等で売却損が発生しているとしつつも、〔1〕 バルク売却額が鑑定評価額を大幅に上回る結果となったこと、〔2〕 短期間に処分できたことにより固定資産税を年間１．４億円節約できたこと、〔3〕 売れ残っていた加入者福祉施設１８件を含めて売れる見込みが低い物件を短期間で売却できたこと、〔4〕 委託業務の手数料は売却価格の０．１％で約１６００万円と少額であること、〔5〕 入札執行、現場説明の事務効率化が図られたことなどをバルク売却の効果として評価している。
　バルク売却と個別売却の手法の比較及び信託銀行等への委託業務のスキームは、公社の施設部門が作成した資料によると、図表第２－２－１４ 及び図表第２－２－１５ のとおりである。

	バルク売却	個別売却
基本的売却方法	売れ筋のよい物件と売れ筋の悪い物件をセットとし、一括入札する	１物件ずつ、入札する
売れ残りリスク	売れ筋の悪い物件の売れ残りリスクを排除できる	売れ筋の悪い物件の売れ残りリスクを排除できない
完売スピード 税金コスト	早期に完売でき、税金コストを早期に解消できる	完売時期の見通しがたたず、永久に税金コストを抱えるリスクがある
売却額	トータルとして、物件の持つ価値を最大限引き出せる（鑑定評価額以上での売却が可能となる）	売れ筋のよい物件は、それぞれ鑑定評価額を若干上回る売却額となるが、売れ残りの物件が発生することにより、トータルでの売却額は低くなる
作業量	入札執行、現場説明、交渉等の事務量等が減少し、効率化が図れる	個々の入札執行、現場説明、交渉等、作業量が大きい

ｂ　年度別の実施状況

　公社が売却した６２８物件のうち、上記のバルク売却によるものは図表第２－２－１６ のとおり、計４３１件（売却価格５０２億２４００万円）、グループ売却によるものは計６６件（同３２億８７５９万余円）となっている。バルク売却及びグループ売却によるものは、件数比で７９．１％と多くを占めているが、流動性の低い物件を多数含むことから、金額比では４８．９％となっており、１物件当たりの売却価格は相対的に低くなっている。

年度	物件数	売却価格	バルク売却			グループ売却			個別売却
			契約件数	物件数	売却価格	契約件数	物件数	売却価格	物件数	売却価格
平成15年度	1	372,604	－	－	－	－	－	－	1	372,604
16年度	68	18,818,271	1	60	16,368,000	－	－	－	8	2,450,271
17年度	256	43,204,027	1	186	21,221,000	6	24	1,744,137	46	20,238,890
18年度	269	32,919,530	1	178	11,500,000	6	42	1,543,455	49	19,876,075
19年度	34	14,061,886	1	7	1,135,000	－	－	－	27	12,926,886
計	628	109,376,320 (100.0%)	4	431 (68.6%)	50,224,000 (45.9%)	12	66 (10.5%)	3,287,592 (3.0%)	131 (20.8%)	55,864,727 (51.0%)

（件数割合）	（金額割合）

　バルク売却による売却物件４３１件を施設の用途別に集計して示すと、図表第２－２－１７ のとおりであり、職員宿舎が３２９件と全体の７６．３％を占めている。

年度	用途別の売却物件数					売却先（契約相手方）
	郵便局舎等	職員宿舎	加入者福祉施設	周知宣伝施設	計
平成16年度	9	7	44 (4)	0	60	リクルートコスモス、穴吹工務店、穴吹不動産センター、リーテック、CAM5、CAM6
17年度	16	164	5 (2)	1	186	リクルートコスモス、穴吹工務店、穴吹不動産センター、G7-1、G7-2、CAM7
18年度	15	155	6 (2)	2 (1)	178	コスモスイニシア、リーテック、東急リバブル、長谷工コーポレーション、穴吹工務店、穴吹不動産センター、レッドスロープ
19年度	0	3	4 (1)	0	7	ピカソ
計	40	329	59 (9)	3 (1)	431

注（１）	加入者福祉施設及び周知宣伝施設の売却件数には、付帯宿舎のみを売却したものなども含んでおり、（　）内は施設本体の売却物件数である。
注（２）	売却先のうち、ＣＡＭ５、ＣＡＭ６、Ｇ７－１、Ｇ７－２、ＣＡＭ７及びレッドスロープは不動産売買及びその関連業務を目的として設立された特定目的会社である。

ｃ　バルク売却の入札等の実施状況

　４回のバルク売却における入札参加者は、図表第２－２－１８ のとおり、延べ２１者となっているが、広範な地域における多数の物件を一括して売却することから、複数の事業者による共同購入が認められていた。公社では、入札参加者の資格について、共同購入の場合の代表企業については、１契約で１００億円以上（１８年度は５０億円以上）の購入実績があることとしていたが、代表企業以外の共同購入者については特に要件を定めていなかった。
　バルク売却の入札参加者には、延べ５５者の共同購入者が含まれているが、これらの共同購入者についてみると、特定目的会社（Ｓｐｅｃｉａｌ　Ｐｕｒｐｏｓｅ　Ｃｏｍｐａｎｙ。以下「ＳＰＣ」という。）が延べ２２者含まれており、これらのＳＰＣの中には設立後まもない会社や受注実績がないものが含まれていた。このため公社は、共同購入者については特に要件は定めていなかったものの、ＳＰＣの登記関係書類を徴求したり、代表者との関係を証明させるなどの方法により、資格審査を行っていた。

年度	物件数	代表企業数	共同購入者数
				うちSPC
平成16年度	60	3	7	3
17年度	186	11	41	17
18年度	178	2	7	2
19年度	7	5	0	0
計	431	21	55	22

　バルク売却の実施手続について、公社は、経営委員会、投資委員会及び不動産売却促進委員会等において、その実施方針を定めるとともに、各年度のバルク売却結果の検討を行い、その結果を次回の売却に反映させることとしていた。
　各年度におけるバルク売却の入札等実施状況は図表第２－２－１９ のとおりとなっている。

項目		平成16年度	17年度	18年度	19年度
入札公告		17年1月14日	18年1月13日	19年1月22日	19年7月2日
入札説明会		17年1月25日	18年2月3日	19年2月7日	19年7月19日
		参加6者	参加13者	参加5者	参加13者
入札	1回目	17年3月9日 3者	18年2月27日 11者	19年2月26日 2者	19年8月1日 5者
	2回目	－	－	1者	－
落札者		（株）リクルートコスモス ほか5者	（株）リクルートコスモス ほか5者	（株）コスモスイニシア ほか6者	（株）ピカソ
契約締結日		17年3月16日	18年3月6日	19年3月5日	19年8月8日
売却価格		16,368,000千円	21,221,000千円	11,500,000千円	1,135,000千円
売却媒介受託者		ａ社	ｂ社	ｂ社	ｂ社

　公社は、１６年度のバルク売却についての検討の中で、バルク売却における予定価格を、原則として個別の物件の鑑定評価額をそのまま合計したものとしていたが、公社不動産処分検討委員会において、鑑定評価額は実際の売買価格とは差異があるのが現実であるとの指摘がされたため、１７年度においては、個別の鑑定評価額に市場性に応じた補正を行って予定価格を算定していた。具体的には、バルク売却に付す各物件をＡＡランクからＥランクまでの六つに区分し、それぞれ鑑定評価額に１．１５から０．５までの調整係数を乗じており、その結果、１７年度のバルク売却の予定価格は、鑑定評価額１１７億８１６５万円に対し、１１９億９８１２万余円と算定されていた。
　バルク売却における予定価格の決定方法等について検査したところ、次のとおり、早期に売却するためとして、鑑定評価額（正常価格）を減額した価格（以下「早期売却可能価格」という。）を採用しているものが見受けられた。

＜事例＞

ｄ　バルク売却による売却損益

　バルク売却に付した物件の売却価格を売却時直近の簿価と比較すると、図表第２－２－２０ のとおりとなっている。
　すなわち、４回のバルク売却における売却価格は、総額５０２億２４００万円となっ　ており、直近の簿価の合計額３９３億２６９３万余円との差額１０８億９７０６万余円が売却益となっている。しかし、その売却益の大部分は１７年度バルク売却における国分寺市所在の社宅用地が売却時直近の簿価２６億２４８４万余円を大きく上回る１２２億６５７３万余円と評価（公社が落札業者にヒアリングをした結果）されたことによるものであり、その分を除くと、各年度のバルク売却においては、直近の簿価の合計額とほぼ同程度で売却される結果となっている。

年度	契約件数	物件数	売却価格（A)	売却時直近の簿価（B)	売却損益（A-B）
平成16年度	1	60	16,368,000	16,005,800	362,199
17年度	1	186	21,221,000	10,741,024	10,479,975
18年度	1	178	11,500,000	11,876,016	△376,016
19年度	1	7	1,135,000	704,092	430,907
計	1	431	50,224,000	39,326,934	10,897,065

＜参考〔3〕 ＞

ｅ　バルク売却における売却損益の会計処理

　公社は、毎年度の決算に当たり、公社法に基づき、郵便、郵便貯金、簡易生命保険の業務区分別の財務諸表を作成することとなっていた。このため、公社の資産は、所属する業務区分が明らかな場合は当該業務区分に整理し、また、２以上の業務に関連する資産は取得費用比、人員比、面積比等の配賦基準によってそれぞれの業務区分に整理されていた。
　したがって、固定資産を売却した場合は、物件ごとに売却損益を算定して対象資産の業務区分に従って配分する必要があり、１６年度のバルク売却においては、全体の売却価格の予定価格に対する比率を算定し、これを、各物件の予定価格（内訳）に乗じて、それぞれの物件の売却価格を算定していた。
　しかし、１７年度のバルク売却において、前記のとおり、国分寺市所在の社宅用地が鑑定評価額を大幅に上回る価格に評価されたことが主な要因となって、落札価格が予定価格１１９億９８１２万余円を大幅に上回る２１２億２１００万円となったため、公社は、上記の１６年度と同様の方法で各業務に損益を配分した場合、必ずしも適正な損益配分とならず、3業務間の衡平を損ねるとして、上記国分寺市所在の社宅用地の落札者の評価額と簿価の差額９６億４０８９万余円を同用地の売却益とすることとし、売却益の残りを他の１８５件に配分して整理することとした。
　そして、１８、１９両年度のバルク売却に当たっては、１７年度の結果にかんがみ、できる限り実際の売却額に近い金額で配分するためとして、落札者から個別物件ごとの評価額を提出させ、これをもって各物件の売却価格として各業務に売却損益を配分することとしていた。
　１８年度バルク売却において、落札者から提出させた評価額と予定価格（鑑定評価額）とを比較したところ、落札者の評価額が１万円以下と著しく低いものが、図表第２－２－２１ のとおり、１１件見受けられた。
　このように、落札者の評価額が著しく低くなっているのは、落札者によって、当該物件が取引価値なしと判定され、いわゆる備忘価格として提示されたものと思料される。

物件番号	物件名	落札者の評価額	売却時直近の簿価	不動産鑑定評価額
416	旧夕張千代田社宅	1,000	1,367,135	1,350,000
443	旧三春会下谷二号社宅	1,000	13,506,825	4,380,000
451	旧鶴岡稲生町二号社宅	1,000	9,975,971	6,943,000
490	旧三国一号社宅	1,000	3,996,000	3,640,000
530	旧沖縄東風平レクセンター	1,000	63,210,174	62,567,000
533	旧広南社宅	1,000	16,833,980	16,600,000
554	旧美祢国行社宅	1,000	3,529,000	2,460,000
536	旧高梁原田北町社宅	1,000	12,800,000	13,300,000
537	旧高梁浜社宅	1,000	8,300,000	8,930,000
584	鳥取岩井簡易保険保養センター	1,000	9,990	37,000,000
585	指宿簡易保険保養センター	1,000	9,990	45,000,000

　上記の事態について、一部の報道では、公社がそれぞれの物件を１，０００円又は１万円で売却したとしている。しかし、前記 のとおり、バルク売却における予定価格は、個別物件の鑑定評価額を合計するなどして算定されたものであるから、バルク売却物件には個別の売却価格は実際には存在しない。そして、１，０００円又は１万円という価格は、公社の決算の売却損益の算定のために落札者から徴した評価額にすぎないものであり、公社がこれらの物件を１，０００円又は１万円と著しく低い価格で売却したというものではなかった。
　上記について、１万円と評価されたものの会計処理の事例を示すと次のとおりである。

＜事例＞

エ　売却価格の分析

（ア）　売却価格と予定価格との対比（落札率）

　公社時に売却された６２８物件に係る１４６契約のうち移転補償等のため予定価格を算定していないものなど２件を除く１４４件（個別売却１２８件、バルク売却等１６件）について、予定価格に対する契約価格の比率である落札率を算定したところ、図表第２－２－２２ 及び図表第２－２－２３ のとおりとなっている。
　平均落札率は、個別売却１２８件で１５６．１％となっているが、このうち随意契約によるものは１２０．１％、一般競争契約によるものは２０１．３％となっており、随意契約より一般競争契約、その中でも１者入札より複数入札の方がより高くなっている。
　そして、個別売却の落札率の分布についてみると、１００％以上１２０％未満のものが最も多くなっているが、１２０％以上のものは、随意契約では６５件のうち８件（１２．３％）にとどまっているのに対して、一般競争契約では６３件のうち４０件（６３．４％）に上っている。
　また、バルク売却及びグループ売却による落札率は１６契約で１１９．４％となっており、個別売却による一般競争契約の２０１．３％と比べ８１．９ポイント下回っている。年度別では、１７年度のバルク売却の１７６．８％が著しく高い落札率となっていたが、これは、前記 のとおり、国分寺市所在の大規模な社宅用地が含まれていたことによる。
　このように、個別売却による一般競争契約において落札率が高い傾向が明確になっている。

図表第２－２－２２　平均落札率の状況
〔1〕 個別売却分	（単位：件）

年度	一般競争契約				随意契約	計
		1者入札	2者入札	3者以上入札
平成16年度	1 (107.5%)	1 (107.5%)	0 (0%)	0 (0%)	6 (103.4%)	7 (104.0%)
17年度	24 (145.3%)	11 (107.4%)	5 (133.2%)	8 (204.9%)	21 (105.2%)	45 (126.6%)
18年度	22 (271.7%)	7 (108.6%)	8 (153.1%)	7 (570.4%)	27 (114.7%)	49 (183.1%)
19年度	16 (194.6%)	1 (135.5%)	4 (150.5%)	11 (216.0%)	11 (134.3%)	27 (170.0%)
計	63 (201.3%)	20 (109.2%)	17 (146.6%)	26 (308.0%)	65 (120.1%)	128 (156.1%)

注（１）	一般競争入札における入札者数は1回目のものである。
注（２）	予定価格が未算定又は不明なものが計2件ある。

年度	バルク売却	グループ売却	計
平成16年度	1 (119.4%)	0 (0.0%)	1 (119.4%)
17年度	1 (176.8%)	6 (121.5%)	7 (129.4%)
18年度	1 (100.2%)	6 (104.9%)	7 (104.2%)
19年度	1 (156.6%)	0 (0.0%)	1 (156.6%)
計	4 (138.3%)	12 (113.2%)	16 (119.4%)

落札率	一般競争契約		随意契約	バルク売却	グループ売却	計
	(バルク売却、グループ売却を除く)	うち1回で落札
100%以上〜120％未満	23	15	57	2	11	93
120%以上〜150％未満	18	17	5	0	0	23
150%以上〜200％未満	11	11	0	2	0	13
200％以上	11	10	3	0	1	15
計	63	53	65	4	12	144

（イ）　売却価格と直近簿価との対比

　売却物件６２８件のうち、個別売却による１３０件について、売却価格を売却時直近の簿価と比較すると、図表第２－２－２４ のとおりとなっている。すなわち、１３０件のうち売却価格が簿価を下回っているものは２６物件（全１３０件に対する比率２０．０％）となっている。その内訳は、郵便局舎等7件、加入者福祉施設等9件、職員宿舎１０件となっている。
　一方、売却価格が簿価を上回っているものは１０４物件（同８０．０％）となっている。その内訳は、郵便局舎等１８件、加入者福祉施設等４９件、職員宿舎３７件となっていて、いずれも７割以上が簿価を上回って売却されている。そして、１０４件の中には、簿価の１．５倍以上のものが３８件（同２９．２％）、３倍以上のものが１２件（同９．２％）あった。

区分		売却価格＜簿価			売却価格≧簿価			計
			5割未満	1割未満		1.5倍以上	3倍以上
全体（バルク売却等を除く）		26 (20.0%)	4 (3.0%)	0 (0.0%)	104 (80.0%)	38 (29.2%)	12 (9.2%)	130 (100.0%)
	郵便局舎等	7 (28.0%)	1 (4.0%)	0 (0.0%)	18 (72.0%)	11 (44.0%)	4 (16.0%)	25 (100.0%)
	加入者福祉施設等	9 (15.5%)	3 (5.1%)	0 (0.0%)	49 (84.4%)	17 (29.3%)	8 (13.7%)	58 (100.0%)
	職員宿舎	10 (21.2%)	0 (0.0%)	0 (0.0%)	37 (78.7%)	10 (21.2%)	0 (0.0%)	47 (100.0%

オ　売却における不動産鑑定評価額について

　日本郵政公社不動産等管理要領によれば、不動産の売却時に実施する鑑定評価は、原則として不動産鑑定業者２者に対し依頼することとしていた。ただし、随意契約によるもので見込額が２０００万円以下のもの及び一般競争契約によるものについては、１業者とすることができることとなっていた。
　上記に基づき、公社は、売却した６２８件のうち砂防事業用地として収用された洞爺簡易保険保養センター（１５年度）及び元の売買契約を解除した千葉浦安用地（１７年度）の２件を除いた６２６物件について、不動産鑑定評価を実施していた。そして、そのうち５９１物件の契約においては１業者に、３５物件については２業者に鑑定評価を依頼していたことから、鑑定評価の件数は合計６６１件となっていた。
　これらによって得られた鑑定評価額を、売却時直近の簿価及び固定資産税評価額とそれぞれ比較したところ、次のような状況となっていた。

（ア）　鑑定評価額と簿価との対比

　鑑定評価額と簿価との関係をみると、図表第２－２－２５ のとおり、鑑定評価額が簿価を下回っていたものが６２６物件中３２３件（５１．５％）、上回っていたものが３０３件（４８．４％）とほぼ半々となっていた。
　このうち、加入者福祉施設等１２０物件においては、鑑定評価額が簿価を下回っていたものが６１件（５０．８％）あったが、そのうち２４件（２０．０％）は5割にも満たない状況となっていた。
　また、バルク売却等により売却した職員宿舎３９０物件においては、鑑定評価額が簿価を下回っていたものが２１７件（５５．６％）あったが、そのうち１０件（２．５％）は5割にも満たなかった。

区分			鑑定評価額＜簿価			鑑定評価額≧簿価			計
				5割未満	1割未満		1.5倍以上	3倍以上
全体			323 (51.5%)	41 (6.5%)	1 (0.1%)	303 (48.4%)	30 (4.7%)	16 (2.5%)	626 (100.0%)
	郵便局舎等		31 (44.2%)	6 (8.5%)	0 (0.0%)	39 (55.7%)	11 (15.7%)	6 (8.5%)	70 (100.0%)
	加入者福祉施設等		61 (50.8%)	24 (20.0%)	0 (0.0%)	59 (49.1%)	15 (12.5%)	9 (7.5%)	120 (100.0%)
	職員宿舎		231 (52.9%)	11 (2.5%)	1 (0.2%)	205 (47.0%)	4 (0.9%)	1 (0.2%)	436 (100.0%)
		うち、バルク売却、グループ売却	217 (55.6%)	10 (2.5%)	1 (0.2%)	173 (44.3%)	3 (0.7%)	1 (0.2%)	390 (100.0%)

（イ）　鑑定評価額と固定資産税評価額との対比

　鑑定評価額と固定資産税評価額を比較すると、図表第２－２－２６ のとおりとなっており、鑑定評価額が固定資産税評価額を下回っていたものが、６２０物件中２４１件（３８．８％）あった。その内訳をみると、郵便局舎等が３９件、職員宿舎が１１０件、加入者福祉施設等が９２件となっていた。そして、上記の２４１物件のうち、７８件については５割未満となっており、１３件については１割未満となっていた。
　また、上記の加入者福祉施設等92物件のうち、５１件については５割未満となっており、１１件については１割未満となっていた。

区分			鑑定評価額＜固定資産税評価額			鑑定評価額≧固定資産税評価額			計
				5割未満	1割未満		1.5倍以上	3倍以上
全体			241 (38.8%)	78 (12.5%)	13 (2.0%)	379 (61.1%)	57 (9.1%)	5 (0.8%)	620 (100.0%)
	郵便局舎等		39 (57.3%)	21 (30.8%)	1 (1.4%)	29 (42.6%)	10 (14.7%)	3 (4.4%)	68 (100.0%)
	加入者福祉施設等		92 (78.6%)	51 (43.5%)	11 (9.4%)	25 (21.3%)	7 (5.9%)	2 (1.7%)	117 (100.0%)
	職員宿舎		110 (25.2%)	6 (1.3%)	1 (0.2%)	325 (74.7%)	40 (9.1%)	0 (0.0%)	435 (100.0%)
		うち、バルク売却、グループ売却	94 (24.1%)	3 (0.7%)	1 (0.2%)	295 (75.8%)	33 (8.4%)	0 (0.0%)	389 (100.0%)

　公社時に売却された物件の予定価格の算定について検査したところ、次のとおり、短期間に不動産鑑定評価を２回行い低額な鑑定評価額を採用しているものなど、鑑定評価の方法に疑義がある事態があった。

＜事例＞

カ　簡保事業団から承継した大規模な未利用地の売却について

　公社時に売却された６２８件の中には、簡保事業団当時に加入者福祉施設の用地等として取得したものの、目的の用途に供されないまま売却されたものが図表第２－２－２７ のとおり１３件あった。

No.	物件番号	物件名	面積(ｍ2 )	取得価額 (千円)	売却年月日	売却価格 (千円)
1	4､100､101	京都二条用地	14,711	21,804,272	平成16年7月30日から 18年1月27日まで	8,185,000
2	29	北海道函館用地	37,251	1,484,847	17年3月16日	－
3	42	横浜鶴見用地	32,999	12,248,644	17年3月16日	－
4	43	葉山用地	19,548	4,420,670	17年3月16日	－
5	47	横浜しらとり台用地	5,281	2,199,130	17年3月16日	－
6	54	大阪放出用地	9,195	6,911,167	17年3月16日	－
7	63	福岡香椎用地	29,999	3,902,846	17年3月16日	－
8	98	千葉浦安用地	10,000	3,350,000	17年11月21日	1,812,559
9	320	北海道大沼用地	26,323	430,319	18年3月6日	－
10	333	滋賀守山用地	79,463	6,067,000	18年9月21日	990,000
11	401	新潟栃尾用地	194,155	298,122	19年2月23日	23,000
12	591	栃木足利用地	42,547	67,234	19年2月26日	24,800
13	608	神奈川山北用地	116,403	1,050,000	19年7月5日	48,500
計			617,876	64,234,256		11,083,859 (6件分)

注（１）	取得価額は、簡保事業団の取得時の価格である。
注（２）	売却価格欄が「－」のものは、バルク売却に係る物件である。

　これらの用地は、平成５年から９年までの間に簡保事業団が加入者福祉施設等の用地として日本国有鉄道清算事業団等から購入し、簡保事業団の廃止に伴い、そのまま公社に承継されたものであるが、前記 のとおり、閣議決定により加入者福祉施設の新設が取りやめとなったことなどから、公社においても予定施設の新設が中止となり、未利用のまま１９年度までに売却に至ったものである。
　これらの売却の状況について検査したところ、次のとおり、土地譲渡契約の解除を行っていたものや、建設中止となった施設用地に係る地方公共団体へ解決金を支払うこととなったものが見受けられた。

＜事例＞

キ　譲渡後の転売等その後の状況について

　公社は、不動産の売却に関して、土地区画整理事業や土地収用に関する事業に係るものであるときなど特定の場合を除き、原則として転売の禁止等の制限的な条件を付することとはしていない。このため、公社が売却した６２８物件の契約書で転売の禁止を契約条項に記載しているものは、土地区画整理事業等への譲渡で一部見受けられるのみであった。
　公社時の売却物件６２８件を売却の相手方別に区分して集計すると、図表第２－２－２８ のとおりとなっている。６２８件のうち５４３件（８６．４％）が民間企業に売却されているが、これらは主にバルク売却により売却されたもので、そのほとんどは、その後、住宅用地等として転売されることが予測されていたものであった。

年度	物件数	売却価格	地方公共団体		公益法人等		民間企業		個人
			件数	金額	件数	金額	件数	金額	件数	金額
平成15年度	1	372,604	1	372,604	－	－	－	－	－	－
16年度	68	18,818,271	3	65,480	4	2,366,641	60	16,368,000	1	18,150
17年度	256	43,204,027	7	2,193,620	7	5,945,139	225	34,793,608	17	271,659
18年度	269	32,919,530	15	5,803,059	3	1,891,913	239	25,032,837	12	191,720
19年度	34	14,061,886	4	2,472,687	1	725,000	19	10,583,064	10	281,135
計	628	109,376,320	30	10,907,451	15	10,928,694	543	86,777,510	40	762,664

（件数割合）	（金額割合）

（ア）　日本郵政による調査結果

　日本郵政は、２１年２月に売却物件の転売状況についての国会質疑があったこと及び総務省からの不動産売却に係る報告の要請を受けて、公社時に売却した６２８物件について、売却後の土地等の現況調査を３月から４月までの期間で行い、２１年５月までに、調査結果を総務省に報告している。
　この現況調査は、〔1〕 所有者等への文書照会と、〔2〕 現況を確認するための現地調査とで実施されている。文書照会は、６２８件の売却物件すべての登記事項証明書を入手し、記載されている所有権の移転先に対して照会を行い、現在の用途を記入してもらうとともに、公社の売却相手と異なる場合には購入先及び購入金額を、既に売却している場合は売却先及び売却価格を記入してもらうこととしていた。
　また、現地調査は、売却物件すべてについて行うこととして、調査開始当初は日本郵政の施設管理部門の地方組織の社員が現地に赴き、現況確認及び写真撮影を行っていたが、その後、日本郵政は、調査期間と人員の関係から外部機関に委託して実施することとしていた。その結果、現地調査は、内部社員による調査１５６件、委託調査４７２件となっていた。
　これらの調査の結果を集計分析すると、物件の転売回数別の状況は図表第２－２－２９ のようになっていた（物件ごとの売却後の転売状況については別表２－２ 参照）。

年度	物件数	転売なし	転売回数別物件数
			1回	2回	3回	4回以上	計
平成15年度	1	0	1	0	0	0	1
16年度	68	11	36	14	7	0	57
17年度	256	36	46	77	70	27	220
18年度	269	49	123	88	7	2	220
19年度	34	22	9	3	0	0	12
計	628	118	215	182	84	29	510

（転売回数の割合）

　６２８件のうち転売されているものは５１０件で、全体の８１．２％を占めており、売却の相手先が転売目的で購入していたことが推察され、この中には転売が４回以上のものが２９件４．６％あった。なお、転売なしの１１８件のうち、バルク売却によるものは19件となっていた。
　さらに、相手方別の転売状況についてみると、図表第２－２－３０ のとおりとなっていた。

年度	物件数	売却の相手先				現在の所有者
		地方公共団体	公益法人等	民間企業	個人	地方公共団体	公益法人等	民間企業	個人
平成15年度	1	1	0	0	0	1	0	0	0
16年度	68	3	4	60	1	4	6	28	30
17年度	256	7	7	225	17	7	10	88	151
18年度	269	15	3	239	12	12	10	75	172
19年度	34	4	1	19	10	2	3	14	15
計	628	30	15	543	40	26	29	205	368

（売却の相手方別の割合）	（現在の所有者別の割合）

　売却先は民間企業が５４３件と全体の８６．４％と大部分であり、個人は６．３％と小さかったが、転売の結果、現在の所有者は個人が３６８件と全体の５８．５％であり、次いで民間企業が２０５件３２．６％となって、売却先の順位と逆転しており、民間企業から個人に転売されたものが多くなっていた。
　また、売却物件の現況について、日本郵政が行った現況調査の結果を基に取りまとめたところ、図表第２－２－３１ のとおり、戸建住宅となっているもの２３３件、共同住宅となっているもの５８件、計２９１件（全体の４６．３％）であり、上記の結果と合わせると、民間企業から個人の住宅等として転売された物件が多かったものと思料される。

売却物件の現況	利用状況
	戸建住宅	共同住宅	駐車場	公共	商業施設	未利用	その他	計
売却物件存置	64	3	1	9	20	8	23	128
更地	0	0	16	2	0	160	0	178
新設物件	147	39	0	10	20	0	0	216
工事中	13	15	0	3	4	0	4	39
その他	9	1	52	2	3	0	0	67
計	233	58	69	26	47	168	27	628

　日本郵政では、転売状況の調査を、登記簿に基づき判明した売却先等へ文書照会することにより行っていた。その文書照会及びそれに対する回答等の状況は、図表第２－２－３２ のとおりであり、物件数の単位でみると、発送した１，２５２件のうち、回答なしのものが５０８件となっていた。そして、回答があった６８９件についてみると、回答に購入金額又は売却価格の記入のないものが２８５件（４１．３％）となっている。そして、金額の記入のあった３６３件について、購入金額別に集計すると図表第２－２－３３ のとおり、１０００万円以上２０００万円未満のものが最多となっていた。

転売回数	物件数(延べ）	照会発遣数	回答なし			回答あり				その他
				宛先不明	返信なし		金額なし	金額記入	寄付
転売1回目	215	623	219	9	210	377	187	174	16	27
転売2回目	182	445	188	14	174	237	88	130	19	20
転売3回目	84	138	72	0	72	58	8	48	2	8
転売4回以上	29	46	29	0	29	17	2	11	4	0
計	510	1,252	508	23	485	689	285	363	41	55

購入金額	1回目	2回目	3回目	4回以上	計
1000万円未満	41	37	27	2	107
1000万円以上〜2000万円未満	48	54	13	6	121
2000万円以上〜3000万円未満	24	18	2	1	45
3000万円以上〜5000万円未満	13	9	3	0	25
5000万円以上〜1億円未満	24	5	2	2	33
1億円以上	24	7	1	0	32
計	174	130	48	11	363

（イ）　会計検査院による現地調査

　今回の検査に当たり、会計検査院においても、売却物件について物件の所在地の状況、売却後の状況を確認することとし、公社が売却した６２８件の中から、直営で実施した１８件、外部委託した２２件、計４０件を抽出し、２１年５月から７月までの間に現地調査を実施した。
　その結果、日本郵政が外部委託した調査において、売却物件を取り違えるなどしていて、調査結果が現況と異なるものが、図表第２－２－３４ のとおり、５件見受けられた。
　これらは、日本郵政において、調査期間と人員の関係から外部に委託した調査であるとはいえ、委託先の業者が現地の場所を取り違えるなどして、実際に売却した物件とは異なる物件の現況を記載するなど契約が的確に履行されていないのに、検証が十分行われていないものと思料される。

物件番号	物件名	公社売却時の状況	日本郵政の報告書による物件の現況	会計検査院の調査結果
42	横浜鶴見用地	更地	戸建住宅	更地
54	大阪放出用地	更地	店舗	マンション
394	旧広島鶴見町社宅	社宅跡地	事務所	マンション
520	旧吹田垂水二号社宅	社宅跡地	郵政社宅	マンション
596	浦安簡易保険加入者ホーム	老人ホーム	マンション	老人ホーム

（ウ）　加入者福祉施設等の売却後の状況

　公社は、１５年度から１９年度までの間に、加入者福祉施設３４施設、周知宣伝施設１２施設、計４６施設を廃止して、随意契約又は一般競争契約により地方公共団体や民間業者に個別に売却していた。上記の４６施設の売却後の状況についてみると、図表第２－２－３５ のとおりであり、売却した土地又は施設が利用されているものが３０か所（６５．２％）で、その内訳は、売却施設をリニューアルするなどして旅館や老人施設等として利用されているものが２１か所、既存の施設を取り壊すなどして新しい施設が建設され利用されているものが９か所（建設中を含む。）となっている。一方、未利用の状態となっているものは１６か所（３４．７％）で、その内訳は、既存の施設が閉鎖されたまま残されているものが１５か所、更地となっているものが１か所となっている。
　旧施設のまま旅館等の営業がされているものを含め、売却した土地又は施設が利用されているものが６割を超えている状況となっており、立地条件や地域の経済状況等の影響もあり一概にはいえないものの、売却施設に依然として十分な利用価値や不動産価値があったことが推察される。しかし、既存施設が閉鎖されたままとなっているものも多数あり、営業の再開が難しい状況も見受けられている。

種類	No.	物件番号	物件名	売却年月	売却方法	売却先	売却価格 (千円）	現況
加入者福祉施設	1	1	洞爺	平成16年3月	随意契約	北海道土地開発公社	372,604	砂防指定地
	2	2	日向	16年7月	随意契約	社会福祉法人	98,381	老人ホーム
	3	6	伊予肱川	17年1月	随意契約	愛媛県肱川町	19,000	閉鎖中
	4	24	網走	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	閉鎖中(社宅のみ利用)
	5	30	碇ヶ関	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	閉鎖中
	6	51	越中庄川峡	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	閉鎖中
	7	62	土佐中村	17年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	霊園
	8	69	男鹿	17年7月	不落随契	民間企業	167,000	閉鎖中(一時営業)
	9	136	和倉ホーム	18年2月	随意契約	七尾市	368,000	公園（足湯）施設
	10	319	大沼	18年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	閉鎖中
	11	321	十和田	18年3月	バルク売却	（株）リクルートコスモスほか5者	－	閉鎖中
	12	327	白石ホーム	18年5月	随意契約	白石市	100,000	温泉・高齢者福祉施設
	13	328	阿波池田	18年6月	随意契約	三好市	73,675	温泉宿泊施設
	14	330	安芸能美	18年7月	一般競争	事業組合	50,000	閉鎖中
	15	337	層雲峡	18年11月	不落随契	民間企業	166,765	閉鎖中
	16	344	佐渡	18年12月	不落随契	民間企業	76,000	閉鎖中
	17	347	米沢	18年12月	不落随契	民間企業	56,000	閉鎖中
	18	348	妙高高原	18年12月	一般競争	民間企業	58,000	閉鎖中
	19	349	盛岡	18年12月	一般競争	医療法人	111,000	老人ホーム
	20	398	三瓶	19年1月	随意契約	大田市	70,050	温泉宿泊施設
	21	399	遙照山	19年1月	随意契約	浅口市	82,050	ホテル
	22	400	武雄	19年2月	随意契約	武雄市	95,425	宿泊施設
	23	402	能勢	19年2月	一般競争	民間企業	206,000	温泉宿泊施設
	24	403	鹿教湯	19年2月	一般競争	民間企業	81,000	閉鎖中
	25	584	鳥取岩井	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	－	老人ホーム
	26	585	指宿	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	－	温泉宿泊施設
	27	596	浦安ホーム	19年5月	不落随契	社会福祉法人	725,000	老人ホーム
	28	598	山中湖	19年6月	随意契約	山梨県	310,000	民間企業敷地
	29	600	但馬海岸豊岡	19年6月	不落随契	民間企業	71,080	宿泊施設
	30	601	広島総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	1,000,000	ホテル
	31	604	仙台総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	1,107,000	マンション
	32	605	札幌総合健診センター	19年6月	一般競争	民間企業	1,554,000	ビル建設中
	33	616	大阪総合健診センター	19年8月	バルク売却	（株）ピカソ	－	学校法人校舎
	34	624	名古屋総合健診センター	19年8月	一般競争	民間企業	767,000	マンション建設中
	計34か所						7,785,031
周知宣伝施設	1	343	山口郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	一般競争	民間企業	565,000	閉鎖中
	2	354	青森郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	随意契約	青森市	991,000	市民ホール
	3	355	岐阜郵便貯金地域文化活動支援施設	18年12月	随意契約	岐阜市	950,000	市文化産業交流センター
	4	404	広島郵便貯金会館ホール	19年1月	随意契約	広島県	926,000	県立文化芸術ホール
	5	405	沖縄郵便貯金会館	19年2月	一般競争	民間企業	500,000	ホテル建設中
	6	406	日光霧降郵便貯金総合保養施設	19年3月	一般競争	民間企業	630,000	温泉宿泊施設
	7	407	新潟郵便貯金会館	19年3月	一般競争	民間企業	450,000	更地(駐車場)
	8	474	金沢郵便貯金会館	19年3月	バルク売却	（株）コスモスイニシアほか6者	－	閉鎖中
	9	586	千葉郵便貯金地域文化活動支援施設	19年3月	随意契約	千葉市	2,000,000	市文化プラザ
	10	590	伊勢志摩郵便貯金総合保養施設	19年3月	随意契約	志摩市	381,525	温泉宿泊施設
	11	599	札幌郵便貯金会館	19年6月	一般競争	民間企業	4,201,000	複合商業施設
	12	626	町田郵便貯金地域文化活動支援施設	19年9月	随意契約	町田市	2,090,000	市文化交流センター
	計12か所						13,684,525
合計　46か所							21,469,556

（２）　郵政事業庁及び簡保事業団が締結した譲渡契約に係る分(平成１３、１４両年度)

ア　譲渡施設の概要

　１３、１４両年度に、郵政事業庁及び簡保事業団において売却された土地、建物等の不動産は、日本郵政から提出された資料により集計したところ、図表第２－２－３６ のとおり、郵政事業庁２９６件、簡保事業団１３件、計３０９件となっており、その売却価格は総額２６３億９９２１万余円となっている（物件ごとの状況については、別表２－３ 及び別表２－４ 参照）。

図表第２－２－３６　郵政事業庁、簡保事業団における不動産売却状況（平成１３、１４両年度分）

（単位：件、ｍ² 、千円）

年度		売却件数	売却面積		簿価	売却価格
			土地	建物
郵政事業庁	平成13年度	94	59,580	33,665	－	10,843,456
	14年度	202	119,767	41,480	－	14,506,007
	計	296	179,347	75,145	－	25,349,464
簡保事業団	13年度	5	－	－	243,309	240,135
	14年度	8	－	－	881,340	809,610
	計	13	－	－	1,124,649	1,049,745
合計		309	179,347	75,145	1,124,649	26,399,210

　売却物件を施設の用途別に区分すると、図表第２－２－３７ のとおりとなっており、郵政事業庁においては、そのほとんどが職員宿舎の小規模な施設跡地となっている。また、簡保事業団においては、すべて加入者福祉施設に該当するもので、簡易保険診療所等の5件と施設付帯の職員宿舎8件となっている。

図表第２－２－３７　施設用途別の売却一覧表
（件数）	（単位：件）

年度		売却件数	郵便局舎等	職員宿舎	加入者福祉施設	周知宣伝施設
郵政事業庁	平成13年度	94	23	69	-	2
	14年度	202	40	158	-	4
	計	296	63	227	-	6
簡保事業団	13年度	5	－	－	5	-
	14年度	8	－	－	8	-
	計	13	－	－	13	-
合計		309	63	227	13	6

年度		売却件数	郵便局舎等	職員宿舎	加入者福祉施設	周知宣伝施設
郵政事業庁	平成13年度	10,843,456	6,745,012	1,844,928	-	2,253,515
	14年度	14,506,007	6,440,641	5,791,419	-	2,273,947
	計	25,349,464	13,185,653	7,636,348	-	4,527,462
簡保事業団	13年度	240,135	－	－	240,135	-
	14年度	809,610	－	－	809,610	-
	計	1,049,745	－	－	1,049,745	-
合計		26,399,210	13,185,653	7,636,348	1,049,745	4,527,462

（件数割合）	（金額割合）

イ　契約の内容及び手続

　郵政事業庁における不動産の売却は、会計法、予算決算及び会計令（昭和２２年勅令第１６５号）、国有財産法等の規定によって定められた契約方式及び契約手続に基づき行われている。また、簡保事業団においても、上記の法令に準拠して定められた会計規程に従って行われている。
　郵政事業庁及び簡保事業団のいずれにおいても、不用物件を売り払う場合には個別に売却することとされており、原則として、個々の物件ごとに一般競争契約によって行われ、入札に付す場合には、不動産鑑定評価を基に予定価格を定めることとなっている。
　また、入札価格が予定価格に達しないため落札に至らない場合、入札参加者がいない場合等には、随意契約で売却することができるほか、定められた要件に該当すれば地方公共団体等に対し随意契約で売却できる場合もあるとされていた。
　前記の日本郵政から提出された３０９物件の資料において、予定価格の記載のあるものが４８件、契約種別の記載のあるものが１００件となっている。１３、１４両年度における売却物件３０９件を売却の相手方別に区分すると、図表第２－２－３８ のとおりであり、地方公共団体に売却しているものが３４件あった。

年度		売却件数	売却価格	地方公共団体		公益法人等		民間企業		個人
				件数	金額	件数	金額	件数	金額	件数	金額
郵政事業庁	平成13年度	94	10,843,456	9	244,816	4	2,044,000	34	7,349,609	47	1,205,030
	14年度	202	14,506,007	22	2,088,471	3	52,418	63	9,918,197	114	2,446,920
	計	296	25,349,464	31	2,333,287	7	2,096,418	97	17,267,807	161	3,651,950
簡保事業団	13年度	5	240,135	2	122,572	1	72,743	2	44,820	-	-
	14年度	8	809,610	1	175,000	-	-	5	422,490	2	212,120
	計	13	1,049,745	3	297,572	1	72,743	7	467,310	2	212,120
合計		309	26,399,210	34	2,630,860z	8	2,169,162	104	17,735,117	163	3,864,070

（件数割合）	（金額割合）

ウ　譲渡後の施設の利用等の状況

　日本郵政は、前記のとおり、公社時に売却した６２８物件について売却後の土地の現況調査を実施しているが、郵政事業庁及び簡保事業団時に売却した物件については 現況調査は実施していなかった。
　今回、会計検査院では、１３、１４両年度に売却された３０９物件のうち１０件を抽出して、現地調査を行い利用状況等の現況を調査した。その結果は図表第２－２－３９ のとおりであり、主に戸建住宅及び共同住宅として利用されている状況であった。

売却当時の施設種別	利用状況
		戸建住宅	共同住宅	駐車場	商業施設
郵便局舎等	3	0	2	0	1
職員宿舎	6	4	0	1	1
周知宣伝施設	1	0	0	0	1
計	10	4	2	1	3